中古マンション×リノベーションの費用相場はいくら?内訳とタイプ別おすすめ度
この記事の要点
「中古マンションを買って、自分好みにリノベーションする」——新築価格の高騰が続く中、現実的で人気の高い選択肢です。ただしこの買い方は、物件価格とリノベ費用だけ見て予算を組むと、ほぼ確実に資金計画が崩れます。
理由は、諸費用・仮住まい・追加工事・ローンの組み方といった「本体価格の外側」の要素が、新築購入より多く、読みにくいからです。
本記事では、中古購入+リノベの総費用を内訳ごとに分析し、ローンの組み方で毎月負担がどれだけ変わるかを試算します。最後に、この買い方がどんな人に向くか・向かないかを「おすすめ度」として率直にまとめます。工事費そのものの相場(㎡単価)は関連記事「中古マンションのリノベーション費用相場」をあわせてどうぞ。
総費用の全体像:5つの内訳で考える
中古購入+リノベの総費用は、次の5層に分けて積み上げると漏れがなくなります。例として物件価格3,500万円・フルリノベーション1,000万円のケースで規模感を示します(金額は概算・物件や工事内容で大きく変動します)。
| 内訳 | 金額の目安 | ポイント |
|---|---|---|
| ① 物件価格 | 3,500万円 | 築年数・立地・広さで決まる本体 |
| ② 購入時諸費用 | 250万〜320万円前後 | 仲介手数料(この例で上限約122万円)+登記費用・ローン諸費用・火災保険など。中古は仲介手数料がかかる分、新築(売主直販)より重くなりやすい |
| ③ リノベーション工事費 | 1,000万円前後(フルの場合) | ㎡単価×面積が出発点。水回り移動や造作で上振れ(相場は関連記事参照) |
| ④ 仮住まい・引越し | 数十万円規模 | 工事3〜6ヶ月の家賃+引越し(場合により2回分)。現住居の家賃と二重になる期間も |
| ⑤ 予備費 | 工事費の10〜15% | 解体後に配管の劣化や下地の傷みが見つかる追加工事は「よくあること」。予備費なしの計画は危険 |
総費用のイメージ(物件3,500万円+フルリノベ1,000万円の例・概算)
- ① 物件価格: 3,500万円
- ② 諸費用: 約285万円
- ③ 工事費: 1,000万円
- ④ 仮住まい・引越し: 約50万円
- ⑤ 予備費: 約125万円
総額の目安: 約4,950万円(物件価格の約1.4倍)
リノベーション費用の相場:㎡単価10〜20万円が中心帯
③のリノベーション工事費の相場は、2026年時点の目安でフルリノベーションが㎡あたり10〜20万円程度です。表面的な内装替え中心なら10万円/㎡前後から、配管更新を含むスケルトン工事や高グレードの設備・造作を選ぶと20万円/㎡を超えることもあります。費用を左右するポイントと、広さ別の概算(表)を順に確認してください。
- 全部を作り直さない「部分リフォーム」なら費用は大きく下がる:キッチン・浴室・トイレ・洗面の水回り4点をまとめて交換して200万〜400万円程度が目安
- 水回りの位置を動かす間取り変更は費用が跳ねやすい(排水勾配の確保に床上げ工事が必要になるため)
- 築30年超は給排水管・電気配線の更新まで見込むと安心。表面だけの工事は数年後のやり直しリスクがある
- 同じ広さでも仕様・工事範囲で1.5〜2倍の差が出る。㎡単価の詳しい内訳と予算の立て方は関連記事「中古マンションのリノベーション費用相場」へ
| 専有面積 | 工事費の相場 | 想定される住まい方の例 |
|---|---|---|
| 50㎡ | 500万〜1,000万円程度 | 単身・二人暮らしのコンパクトリノベ |
| 60㎡ | 600万〜1,200万円程度 | 二人暮らし〜子ども1人の家族 |
| 70㎡ | 700万〜1,400万円程度 | ファミリー向けの標準的な広さ |
| 80㎡ | 800万〜1,600万円程度 | ゆとりのあるファミリー |
試算:総額4,500万円を借りると毎月いくらか
物件3,500万円+リノベ1,000万円=4,500万円を全額、物件・工事費一体型の住宅ローンで借りた場合を、当サイトのシミュレーターと同じ計算で試算します。
物件だけなら月10万円で収まる予算が、リノベ込みでは月13万円弱になる——この差を毎月の家計で受け止められるかが、フルリノベに踏み込むかどうかの現実的な判断ラインです。
試算例: 借入4,500万円(金利年1.1%・35年・元利均等・ボーナス払いなし)
ローンの組み方で毎月負担が3倍変わる
リノベ費用1,000万円を「どう借りるか」で、毎月の負担はまったく違います。
| 借り方 | 金利・期間の例 | 毎月返済 | 総返済 |
|---|---|---|---|
| 物件と一体型の住宅ローン | 年1.1%・35年 | 28,697円 | 約1,205万円 |
| リフォームローン(短期) | 年3%・10年 | 96,560円 | 約1,159万円 |
| リフォームローン(長期) | 年3%・15年 | 69,058円 | 約1,243万円 |
一体型ローンの注意点と、見えないコスト
上の表のとおり、毎月負担では一体型ローンが圧倒的に有利です(リフォームローンは金利が高く期間が短いため、月負担が3倍前後になります)。ただし一体型には「物件の売買契約とほぼ同時に、工事の見積・請負契約まで固める」というスケジュール上のハードルがあります。物件探しと並行してリノベ会社を決めておかないと、審査に間に合いません。ワンストップ型(物件探しとリノベを一社で行う)が人気なのはこのためです。
加えて、購入後のランニングコストも新築とは構造が違います。築古マンションは管理費・修繕積立金が高めのことが多く、修繕積立金は今後の値上げ余地も織り込む必要があります。一方、建物の固定資産税評価は築年とともに下がっているため、税負担は新築より軽いことが多い——毎月の実質負担で総合的に比べることが大切です。
全期間固定で組みたい場合は、住宅金融支援機構の【フラット35】リノベ(中古住宅の購入とあわせて一定要件のリフォームを行うと、借入金利が一定期間引き下げられる制度)も選択肢になります。リフォーム一体タイプと買取再販タイプがあり、要件・取扱金融機関は公式サイトで確認できます。
住宅ローン控除の適用要件にも注意してください。中古マンションは原則1982年(昭和57年)以降に建築された新耐震基準の物件が対象で、控除期間・限度額は省エネ性能などで変わります(2026年入居の場合)。築古物件では「そもそも控除が使えるか」を購入前に必ず確認しましょう。
新築・リノベ済み物件と比べてどうか
「買ってリノベ」の立ち位置は、新築・リノベ済み(再販)物件と並べると明確になります。
| 選択肢 | 価格感 | 自由度 | 入居まで | 主なリスク |
|---|---|---|---|---|
| 新築マンション | 最も高い | 低い(間取り選択程度) | 短い〜完成待ち | 価格高騰・希望立地に出ない |
| リノベ済み(再販)物件 | 中間 | 低い(完成品を買う) | 短い | 工事の中身が見えない(配管更新の有無など) |
| 中古を買ってリノベ | 工事内容次第 | 最も高い | 長い(設計+工事3〜6ヶ月) | 追加工事・スケジュール・手間 |
タイプ別おすすめ度:向く人・向かない人
以上の分析を踏まえた、タイプ別のおすすめ度です(★5が最高)。
| あなたのタイプ | おすすめ度 | 理由 |
|---|---|---|
| 住みたいエリアが明確で、新築が出ない・高すぎる | ★★★★★ | 立地は後から変えられない。中古+リノベは希望立地で住まいの中身を新築同等にできる唯一の手段 |
| 間取り・内装に強いこだわりがある | ★★★★★ | 自由度は3択で最高。注文住宅的な満足度をマンション価格帯で実現できる |
| 総予算を新築より抑えたい | ★★★★ | 同立地の新築より安く収まることが多い。ただしフルリノベ+諸費用で差が縮む場合もあり、総額比較は必須 |
| 入居を急いでいる(半年以内) | ★★ | 設計1〜3ヶ月+工事3〜6ヶ月かかる。急ぐならリノベ済み物件が現実的 |
| 打ち合わせや業者選びに時間をかけたくない | ★★ | リノベは意思決定の連続で手間が大きい。完成品を買うリノベ済み物件・新築が向く |
| 数年で売却・住み替えの可能性が高い | ★★ | リノベ費用は売却価格に全額は転嫁されにくく、短期売却では持ち出しになりやすい |
総合評価:条件が合えば★4つ、合わなければ選ばない勇気を
総合のおすすめ度は「条件つきの★★★★」です。立地・自由度・価格のバランスで見れば、新築高騰時代の最有力の選択肢の一つです。一方で、時間と手間のコスト、追加工事リスク、短期売却との相性の悪さは構造的な弱点で、これらが刺さる人には★2つまで下がります。
進める場合の鉄則は3つです。①物件は価格でなく「管理状態と構造」で選ぶ(管理組合の修繕履歴・積立金残高、旧耐震は原則避ける、購入前のインスペクションを検討)。②予備費10〜15%を確保してから工事範囲を決める。③物件+工事費+諸費用+ランニングコストの毎月実質負担で、新築・リノベ済みの選択肢と同じ土俵で比較する。
「物件+リノベ費用を借りたら毎月いくらか」「管理費・修繕積立金・固定資産税まで含めるとどうか」は、当サイトのシミュレーターで借入額・維持費を変えて試算できます。予算の上限を先に固めてから物件探しを始めるのが、失敗しない最短ルートです。
よくある質問
- 中古マンション購入+リノベの総費用はいくら見ておくべきですか?
- 物件価格に加えて、購入時諸費用(物件価格の7〜9%前後・仲介手数料含む)、リノベ工事費(フルなら1,000万円規模、部分なら数百万円)、仮住まい・引越し費用、工事費の10〜15%の予備費までを合計した額が実質の総予算です。物件3,500万円+フルリノベなら総額4,800万〜5,000万円規模を想定しておくと安全です。
- 中古マンションのリフォーム費用・リノベーション費用の相場はいくらですか?
- 2026年時点の目安で、内装・設備を全面的に作り直すフルリノベーションは㎡あたり10〜20万円程度が中心帯です。70㎡なら工事費700万〜1,400万円程度になります。キッチン・浴室・トイレ・洗面の水回り4点交換など部分リフォームなら200万〜400万円程度が目安です。配管更新の有無・設備グレード・水回りの移動の有無で、同じ広さでも1.5〜2倍の差が出ます。
- リノベ費用も住宅ローンに組み込めますか?
- 組み込めます。物件購入と同時にリノベーションする場合、多くの金融機関で物件+工事費の一体型住宅ローンを利用でき、金利の高いリフォームローンより毎月負担を大幅に抑えられます。ただし売買契約とほぼ同時期に工事の見積・契約を固める必要があるため、物件探しとリノベ会社選びを並行して進めることが条件になります。
- 築何年までの物件なら買っても大丈夫ですか?
- 築年数の一律の上限より、1982年以降の新耐震基準か(住宅ローン控除の要件にも関わります)、管理組合の修繕履歴と積立金が健全か、配管など専有部の更新が可能かの3点で判断するのが実務的です。築古でも管理の良い物件は長く使えますし、逆に築浅でも管理の悪い物件はリスクがあります。購入前のインスペクションも有効です。
- リノベ済み物件と、自分でリノベするのはどちらが得ですか?
- 手間と入居の早さならリノベ済み、自由度と工事内容の透明性なら自分でリノベが優位です。費用は一概に言えませんが、リノベ済み物件は再販業者の利益が価格に含まれる一方、自分でリノベは手間という見えないコストを払います。リノベ済みを検討する場合は、配管更新の有無など「見えない部分の工事内容」を必ず確認してください。
- 住みながらリノベーションはできますか?
- 内装・設備を全面解体するフルリノベーションは、住みながらの工事は基本的にできず、購入後・入居前に工事するか仮住まいが必要です。水回り交換など部分リフォームであれば、工程を分けて住みながら行える場合もありますが、工期が延びて割高になりがちです。中古購入+リノベの場合は「引き渡しから入居まで3〜6ヶ月+その間の現住居の家賃」を資金計画に織り込んでおきましょう。
- 中古購入+リノベにフラット35は使えますか?
- 使えます。住宅金融支援機構の【フラット35】リノベは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを行う場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。自分でリフォームする「リフォーム一体タイプ」と、事業者がリフォーム済みの住宅を買う「買取再販タイプ」があります。技術基準や対象工事の要件があるため、利用条件と取扱金融機関を公式サイトで確認してください。
理解度チェック
Q. フルリノベーションの工事費の相場は、おおむね㎡あたり10〜20万円が中心帯である。
答え: ⭕ — 2026年時点の目安でフルリノベーションは㎡単価10〜20万円程度が中心帯です(70㎡なら700万〜1,400万円規模)。配管更新や設備グレードで大きく変わり、予備費として工事費の10〜15%を見込むのが安全です。