土地の境界トラブル|越境・塀・筆界の解決方法

境界には2種類ある——筆界と所有権界の違い

「筆界」とは、土地が登記された際に定められた、一筆の土地(登記上の1個の土地)の区画線です。公法上の境界とも呼ばれ、隣人同士が「ここを境界にしよう」と合意しても動かすことはできません。筆界を変えるには、分筆・合筆といった登記手続きが必要です。

一方「所有権界」は、所有権が及ぶ範囲の境界で、私法上の境界です。本来は筆界と一致するはずですが、一部を隣人に譲った、長年の占有で時効取得が成立した、といった事情で筆界とずれることがあります。所有権界は当事者の合意で決めることができます。

「境界について隣と合意書を交わした」だけでは、所有権界の合意にすぎず、登記上の筆界は変わりません。将来の売却や相続で問題を残さないためには、筆界の確認(境界標・測量・登記)まで行うことが重要です。

実務では、トラブルの多くは「筆界がどこかはっきりしない」ことから始まります。まずは法務局で登記事項証明書・地積測量図・公図を取得し、現地の境界標(後述)と突き合わせるのが出発点です。

境界標と確定測量——境界を「見える化」する

境界標は、筆界の位置を現地で示すコンクリート杭・金属プレート・鋲などの標識です。まずは敷地の四隅などに境界標があるかを確認してください。古い分譲地では境界標が失われていたり、工事で動いてしまっていたりすることも珍しくありません。境界標を勝手に移動・撤去することは刑法(境界損壊罪)で処罰の対象になります。

境界標がない・位置に疑義がある場合は、土地家屋調査士に依頼して測量を行います。隣地所有者(道路等に接する場合は行政も)の立会い・確認を得て境界を確定させる「確定測量」を行い、筆界確認書を取り交わして境界標を設置すれば、境界は書面と現地の両方で明確になります。費用は土地の形状や隣接地の数によりますが、数十万円規模が一般的です。

確定測量には費用がかかりますが、売却時にはほぼ必須になるうえ、相続で子に土地を引き継ぐ前に済ませておけば、次世代がトラブルを抱えるリスクを大きく減らせます。「境界は元気なうちに確定しておく」のが鉄則です。

木の枝・根の越境ルール——2023年民法改正で「枝も切れる」ように

隣地から伸びてくる木の枝・根については、民法233条にルールがあります。従来、「根」は越境された側が自分で切り取れる一方、「枝」は隣地の所有者に切除を請求できるだけで、勝手に切ることはできませんでした。所有者が応じなければ訴訟をするしかなく、使い勝手の悪さが問題でした。

2023年4月1日施行の民法改正でこのルールが見直され、次の3つの場合には、越境された側が自ら枝を切り取ることができるようになりました。①竹木の所有者に枝を切除するよう催告したが、相当の期間内に切除されないとき、②竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき、③急迫の事情があるとき、です。根については従来どおり、自ら切り取ることができます。

改正後も「いきなり自分で切ってよい」わけではありません。原則はあくまで所有者への催告(切除のお願い)が先で、相当の期間(目安として2週間程度とされます)を置いても対応がない場合に自ら切除できる、という建付けです。手順を踏まずに切ると、逆に損害賠償を求められるおそれがあります。また、切除の費用は竹木の所有者に請求できると解されていますが、まずは話し合いで負担を決めるのが現実的です。

なお、越境した枝になっている果実を勝手に取ることはできません。落ち葉や日照の問題は枝の切除請求とは別の問題として、受忍限度を踏まえた話し合いになります。

塀・フェンスは誰のもの?費用負担の考え方

境界付近の塀のトラブルは、「塀が誰の所有か」と「どちらの敷地に建っているか」で整理します。塀が完全に隣地側にあれば隣地所有者の所有物で、修繕も撤去も基本的に相手の判断です(倒壊の危険があれば別途対応を求められます)。自分の敷地内にあれば自分の所有物です。

境界線上に共有の塀(囲障)を新しく設ける場合、民法では、当事者間の協議が調わないときは板塀・竹垣等の一定の仕様のものを設置でき、費用は相隣者が等しい割合で負担するとされています。もっとも実際には、仕様や高さの希望は人それぞれのため、「各自が自分の敷地内に自費で塀を建てる」形で解決することが多いのが実情です。

古いブロック塀は地震時の倒壊リスクがあり、建築基準法の現行基準(高さ2.2m以下・控壁など)に適合しないものも多く残っています。境界上の古い共有塀の建て替えは、費用負担も絡んで揉めやすいポイントです。危険性が高い塀の撤去・改修には自治体の補助金が使える場合があるので、市区町村の窓口で確認してみてください。

解決の手段——筆界特定制度・ADR・訴訟

隣人との話し合いで境界の位置がまとまらない場合、いきなり裁判をする前に使える公的な制度があります。代表が法務局の「筆界特定制度」です。土地の所有者等の申請に基づき、筆界特定登記官が、外部専門家(筆界調査委員)の意見を踏まえて筆界の位置を特定する制度で、裁判に比べて短期間・低コストで筆界を明らかにできます。

筆界特定制度で特定された筆界に法的な拘束力はありませんが、登記実務や後の裁判で有力な資料となり、多くのケースはこの段階で事実上解決します。なお対象はあくまで筆界であり、所有権界の争い(時効取得の主張など)は扱えません。

所有権界を含めた話し合いによる解決には、土地家屋調査士会と弁護士会が運営する境界問題相談センター(ADR・裁判外紛争解決手続)が利用できます。それでも決着しない場合の最終手段が、筆界確定訴訟(境界確定の訴え)や所有権確認訴訟です。訴訟は年単位の時間と相応の費用がかかるため、まずは筆界特定制度やADRから検討するのが定石です。

購入前に境界を確認すべき理由

境界トラブルは「買ってから気づく」ケースが後を絶ちません。中古戸建てや土地の購入を検討しているなら、契約前に次の点を確認してください。境界の紛争を抱えた土地は、住み心地だけでなく、将来の売却価格・売りやすさに直結します。

「境界非明示」での売買や、隣地との筆界確認が取れていない土地は、その分価格が安くても、確定測量の費用と紛争リスクを買主が引き受けることを意味します。越境物(枝・塀・屋根の庇など)がある場合は、将来の撤去に関する覚書が締結されているかも重要なチェックポイントです。

• 境界標が現地にすべて存在するか(四隅+折れ点)を自分の目で確認
• 確定測量図・筆界確認書の有無を仲介会社に確認(「実測」か「公簿」かも)
• 越境の有無(枝・根・塀・給排水管・屋根)と、覚書の有無
• 塀の所有(自己所有・隣地所有・共有)と築年数・状態
• 重要事項説明で境界・越境に関する記載内容を必ず読み込む

よくある質問

筆界と所有権界はどう違うのですか?

筆界は登記された土地の区画線で、公法上の境界です。隣人同士の合意では動かせず、変更には分筆等の登記手続きが必要です。所有権界は所有権が及ぶ範囲の私法上の境界で、当事者の合意や時効取得により筆界とずれることがあります。境界トラブルの解決では、どちらの意味の境界を争っているのかをまず区別することが重要です。

隣の木の枝が越境しています。勝手に切ってもよいですか?

原則としてまず竹木の所有者に切除を催告する必要があります。2023年4月施行の改正民法233条により、催告しても相当の期間内に切除されないとき、所有者やその所在が分からないとき、急迫の事情があるときには、越境された側が自ら枝を切り取れるようになりました。根は従来から自分で切り取ることができます。手順を踏まずに切ると損害賠償を求められるおそれがあるため、催告の記録を残して進めてください。

筆界特定制度とはどんな制度ですか?費用はかかりますか?

土地の所有者等の申請により、法務局の筆界特定登記官が外部専門家の意見を踏まえて筆界の位置を特定する制度です。裁判に比べ短期間・低コストで、特定結果は後の登記や裁判でも有力な資料になります。申請手数料は対象土地の価格に応じて決まり、測量が必要な場合はその費用が別途かかります。詳細は管轄の法務局に確認してください。

境界線上の古い塀を建て替えたいのですが、費用は隣と折半できますか?

塀が共有であれば協議のうえ費用を分担するのが原則で、民法上は境界線上の囲障の設置費用は相隣者が等しい割合で負担するとされています。ただし相手に建て替えの意思がない場合に強制することは難しく、実際には自分の敷地内に自費で新しい塀を設ける解決が多く採られます。倒壊の危険があるブロック塀については、自治体の補助制度が使える場合があります。

境界が確定していない土地を購入しても大丈夫ですか?

確定測量費用(数十万円規模)と隣地との紛争リスクを買主が引き受けることになるため、慎重な判断が必要です。購入前に境界標の有無、筆界確認書・確定測量図の有無、越境物と覚書の有無を確認し、可能であれば売主負担での確定測量(境界明示)を条件に交渉することをおすすめします。境界紛争を抱えた土地は将来の売却でも不利になります。

参考情報

• 法務省(民法改正・相隣関係規定の見直し)
• 法務局(筆界特定制度)
• 日本土地家屋調査士会連合会