用途地域とは?13種類の違いと住み心地への影響・調べ方

用途地域とは——土地に「建てられる建物」を決めるルール

用途地域は、都市計画法に基づき、市街化区域などに定められる土地利用のルールです。住宅の隣に大きな工場や騒がしい店舗が無秩序に建つと生活環境が損なわれるため、「このエリアは住宅中心」「ここは商業中心」と色分けして、建てられる建物の用途を制限しています。現在は住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の計13種類があります。

用途地域には、建てられる建物の種類だけでなく、建ぺい率(敷地に対する建築面積の割合)・容積率(敷地に対する延床面積の割合)・高さ制限などがセットで定められます。同じ広さの土地でも、用途地域によって建てられる建物のボリュームはまったく違います。

なお、市街化調整区域(市街化を抑制する区域)や都市計画区域外には用途地域が定められていないことも多く、その場合は別のルールが適用されます。郊外や地方の物件では「そもそも用途地域があるか」から確認が必要です。

13種類のざっくり分類——住居系8・商業系2・工業系3

13種類を全部覚える必要はありません。「住居系・商業系・工業系の3グループがあり、番号や名前から規制の緩さがおおよそ分かる」と押さえておけば、物件広告の用途地域欄を見たときに土地の性格をイメージできます。

13種類のうち、住宅を建てられないのは「工業専用地域」だけです。逆に言えば、工業地域や準工業地域には住宅を建てられるため、「住宅が建っている=住環境が守られた地域」とは限りません。名前の印象だけで判断せず、下の表で性格を確認してください。

住み心地への影響——「静かさ」と「便利さ」はトレードオフ

第一種低層住居専用地域は、高さの上限(10mまたは12m)が定められ、店舗や事務所も厳しく制限されるため、日当たりと静けさが最も守られやすい地域です。その裏返しとして、コンビニやスーパーが建てにくく「買い物が遠い」住環境になりがちです。また高さ制限や斜線制限の影響で、土地によっては3階建てを建てるのが難しい場合もあります。

商業地域や近隣商業地域は、生活の利便性が高い一方、隣地に高い建物や飲食店が建つ可能性を常に織り込む必要があります。商業地域では日影規制が適用されないなど、日当たりの保護は住居系より格段に弱くなります。

「第一種住居地域」「第二種住居地域」は名前から閑静な住宅街を想像しがちですが、実際には一定規模までの店舗・事務所・ホテルなど、意外に多くの用途が認められています。名前の印象ではなく、その地域で何が建ち得るかで判断してください。

準工業・工業地域の住宅で注意すること

準工業地域は、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場は建てられないものの、町工場や倉庫と住宅が混在する地域です。利便性の高い立地に価格が手頃な物件が出やすい半面、操業時間帯の音・振動・匂い、トラックの出入りなどは現地でしか分かりません。曜日と時間帯を変えて周辺を歩いて確認しましょう。

工業地域にも住宅やマンションは建てられますが、学校や病院は建てられないなど、住環境を守る前提の地域ではありません。臨海部の工業地域に大規模マンションが建つ例もありますが、周辺に将来どんな施設が建ち得るかを理解したうえでの選択が必要です。工業専用地域は住宅自体が建てられないため、住宅購入で関わることは基本的にありません。

用途地域の調べ方——無料で誰でも確認できる

用途地域は都市計画情報として公開されており、誰でも無料で調べられます。代表的な方法は次のとおりです。

• 「市区町村名 都市計画図」や「市区町村名 用途地域」で検索し、自治体の都市計画情報マップで住所を調べる
• 自治体の都市計画担当窓口(都市計画課など)で聞く(電話でも教えてもらえることが多い)
• 不動産広告の物件概要欄の「用途地域」表示を見る(売買物件では表示が義務付けられている)
• 購入手続きに入れば、宅地建物取引士による重要事項説明で用途地域・建ぺい率・容積率が説明される
• 気になる周辺の土地(空き地・駐車場)も、同じ地図でまとめて確認する

買う前に「周辺の」用途地域まで確認する理由

自分の土地の用途地域だけ見て安心するのは早計です。住環境を左右するのは、むしろ隣接地に将来何が建つかだからです。隣の空き地・月極駐車場・古いアパートは、いずれ建て替えられる可能性が高い土地です。その土地の用途地域と容積率を見れば、「最大でどのくらいのボリュームの建物が建ち得るか」の見当がつきます。

特に注意したいのは、用途地域の境界付近の物件です。自宅は第一種低層住居専用地域でも、道路を挟んだ向かいが商業地域なら、視界に入る範囲に高い建物が建つ可能性があります。都市計画図は色分けされているので、自宅周辺の「色の変わり目」を確認しておきましょう。

購入検討中の物件で気になる空き地があれば、都市計画図でその土地の用途地域・建ぺい率・容積率を調べ、「3階建ての共同住宅が建ったら日当たりや視線はどうなるか」まで想像してみてください。数分の確認で、入居後の大きな後悔を避けられます。なお用途地域は都市計画の見直しで変更されることもあるため、最新の情報は自治体の公式サイトで確認してください。

よくある質問

用途地域は無料で調べられますか?

調べられます。多くの自治体が「都市計画情報マップ」などの名称でウェブ上に都市計画図を公開しており、住所から用途地域・建ぺい率・容積率を確認できます。「市区町村名 用途地域」で検索するのが早道です。ウェブで見つからない場合は、自治体の都市計画担当窓口に電話で問い合わせても教えてもらえます。

第一種低層住居専用地域にコンビニは建ちますか?

原則として建てられません。第一種低層住居専用地域は店舗の建築が厳しく制限されているためです(一定条件を満たす小規模な兼用住宅などは例外)。静かな住環境と引き換えに、買い物の利便性は劣りやすいと考えてください。なお第二種低層住居専用地域であれば、小規模な店舗は建てられます。

用途地域が定められていない土地もありますか?

あります。市街化調整区域や、非線引きの都市計画区域の白地地域、都市計画区域外などでは用途地域が定められていないことがあります。市街化調整区域は原則として建物の新築が制限されるため、価格が安くても住宅用地としては大きな制約があります。用途地域の有無と区域区分は、自治体の都市計画担当窓口で必ず確認してください。

準工業地域の家は買っても大丈夫ですか?

一概に避けるべきとは言えません。危険性の大きい工場は建てられない地域であり、利便性と価格のバランスが良い物件も多くあります。ただし工場や倉庫の操業音・匂い・車両の出入りは図面では分からないため、平日昼間・夜・週末と時間帯を変えて現地を確認し、周辺の空き地に将来工場や倉庫が建ち得ることも織り込んで判断してください。

用途地域が将来変わることはありますか?

あります。用途地域は自治体の都市計画の見直し(区画整理や駅周辺の再開発など)に伴って変更されることがあります。頻繁に起こるものではありませんが、購入前に自治体の都市計画担当窓口で、周辺で進行中・計画中の都市計画事業がないかを聞いておくと安心です。最新の都市計画情報は自治体の公式サイトで確認してください。

参考情報

• 国土交通省(都市計画)
• 全国宅地建物取引業協会連合会