個人事業主・フリーランスの住宅ローン|何年分の所得を見られる?通る対策

この記事の要点

• 審査で見られるのは売上ではなく申告所得(経費を引いた後)。節税で所得を圧縮するほど借入力は下がります
• 民間銀行は直近2〜3期分(平均や最低値)を見るのに対し、フラット35は原則直近1期分。所得が伸びた直後はフラット35が有利です
• 対策の柱は①購入2〜3年前からの申告所得の引き上げ ②頭金 ③フラット35の活用 ④税金の未納をなくすの4つです

審査の物差しは「申告所得」——節税とのトレードオフ

会社員の審査が「額面年収」で行われるのに対し、個人事業主は確定申告書の所得金額(売上−経費−青色申告特別控除等)が基準です。年商1,000万円でも、経費を引いた所得が300万円なら「年収300万円の人」として審査されます。

ここに個人事業主特有のジレンマがあります。経費を積んで所得を圧縮すれば税金・国保は安くなりますが、借入可能額は下がる。節税は借入力の前借りなのです。家の購入を考え始めたら、2〜3年かけて申告所得を計画的に上げていくのが王道の準備になります。

青色申告特別控除(最大65万円)や減価償却費を所得に足し戻して評価してくれる金融機関もありますが、扱いは各社で異なります。事前審査の段階で「所得はどの数字で見ますか」と確認する価値があります。

銀行は2〜3期分・フラット35は直近1期分

民間銀行の多くは直近2〜3期分の確定申告書の提出を求め、複数年の平均や最も低い年で所得を評価する傾向があります。所得が右肩上がりでも「一番弱い年」で見られる可能性があり、赤字の期があると大きなマイナスです。

一方、住宅金融支援機構のフラット35は原則として直近1期分(前年)の所得で審査されます。開業から間もない人や、直近で所得が大きく伸びた人にはフラット35が現実的な選択肢になりやすい構造です(フラット35の解説)。

所得別の借入目安(返済負担率ベース)

申告所得に対して、無理のない返済負担率(20〜25%)で見た借入額の目安です(金利年1.1%・35年・元利均等での試算)。審査上はもう少し大きく借りられることもありますが、個人事業主は収入変動リスクがある分、会社員より保守的に見るのが安全です。

• !!info 金利・期間を変えた試算は借入可能額シミュレーターでどうぞ。所得(≒会社員の年収相当)を入れて確認できます

申込前に整える5つの対策

「審査に通る額」と「安全に返せる額」は別物です。収入変動のある働き方では、好調な年ではなく平常運転の年の所得で返済計画を立て、実質負担(維持費込み)をシミュレーターで確認してから物件価格を決めてください。

• ①税金・国保・年金の未納をゼロに — 納税証明書(その3=未納がないことの証明)は必須書類。分納中・未納があるとほぼ通りません
• ②申告所得を2〜3年計画で上げる — 増える税負担は「借入力を買うコスト」と捉える。急に1年だけ上げるより、安定して上がっている形が評価されます
• ③頭金を厚くする — 物件価格に対する借入割合が下がるほど審査は通りやすく、金利優遇の面でも有利(頭金の考え方)
• ④カードローン・リボ等の借入を清算 — 会社員以上に返済比率を厳しく見られます(審査に落ちる理由)
• ⑤法人成りした人は役員報酬で評価 — 設立から2〜3期は個人事業時代の実績と合算で相談。会社の決算書も求められます

よくある質問

個人事業主は何年分の確定申告書が必要ですか?

民間銀行は直近2〜3期分を求めるのが一般的で、複数年の平均や最も低い年で所得を評価する傾向があります。フラット35は原則直近1期分の所得で審査されるため、開業3年未満の人や直近で所得が伸びた人はフラット35が有力な選択肢になります。あわせて納税証明書(未納がないことの証明)も必要です。

フリーランスでも住宅ローン控除は受けられますか?

受けられます。個人事業主はもともと毎年確定申告をしているため、住宅ローン控除の初年度も通常の確定申告に控除の項目を加えるだけです。ただし控除は納めた所得税・住民税が上限のため、節税で所得を圧縮している人は控除額を使い切れないことがあります。

経費を減らして所得を上げると税金が増えます。どこまで上げるべきですか?

目安は「買いたい物件の借入額から逆算」です。たとえば2,900万円借りたいなら、返済負担率25%・35年・金利年1.1%の試算で申告所得400万円程度が必要になります。増える所得税・住民税・国保は借入力を得るためのコストと割り切り、購入の2〜3年前から段階的に上げるのが現実的です。無理に上げた1年だけの数字は評価されにくい点にも注意してください。

理解度チェック

Q. 個人事業主の住宅ローン審査では、確定申告書の「売上(収入金額)」をもとに借入可能額が計算される。

答え: ❌ — 審査の基準になるのは売上ではなく、経費や各種控除を引いた後の「所得」です。節税のために経費を多く計上して所得を圧縮していると、その分だけ借入可能額も小さく評価されます。銀行は直近2〜3期分の所得を、フラット35は原則直近1期分を見るという違いも重要です。

参考情報

• 住宅金融支援機構(フラット35・申込要件)
• 国税庁(納税証明書の交付請求)