敷金・礼金とは?意味の違いと返ってくるお金・返ってこないお金

敷金と礼金:法的性質はまったく別物

敷金とは、家賃の滞納や借主の不注意による損傷の修繕費など、借主が貸主に対して負う金銭債務を担保するために預けるお金です。民法622条の2(2020年4月施行)で「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務等を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義され、契約終了・明け渡し後に、未払家賃や借主負担の修繕費を差し引いた残額を返還する義務が定められています(2026年7月時点)。

一方の礼金は、契約時に貸主へ支払う謝礼で、法律上の定義はなく、退去時にも返還されません。戦後の住宅難の時代に部屋を貸してくれた大家さんへお礼を渡した慣習の名残といわれています。

「名目を問わず」担保目的で預けたお金は敷金として扱われます。つまり「保証金」という名前でも、性質が担保であれば民法上の敷金のルールが適用されます。

相場は0〜2ヶ月分:ゼロ物件も珍しくない

敷金・礼金の相場は、それぞれ家賃の0〜2ヶ月分が目安です。かつては「敷2・礼2」も一般的でしたが、空室競争が進んだ結果、現在は「敷1・礼1」や、どちらかがゼロの物件が多くなっています。単身向け物件では敷金・礼金ともゼロの、いわゆるゼロゼロ物件も一定の割合を占めます。

地域差もあります。首都圏では敷金1・礼金1前後が中心ですが、礼金の慣習が薄い地域や、後述する敷引きが使われる関西・九州の一部など、地域の商習慣によって表示や水準は変わります。

ペット可物件では敷金が1ヶ月分程度上乗せされるのが一般的です。これは退去時の原状回復費用が高くなりやすいためで、上乗せ分も精算のルールは通常の敷金と同じです。

敷金はいくら返ってくる?原状回復ガイドラインが基準

敷金から差し引けるのは、未払いの家賃と「借主の故意・過失や通常でない使い方による損傷」の修繕費です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、普通に暮らしていて生じる損耗(通常損耗)や年月による劣化(経年変化)の回復費用は家賃に含まれており、貸主負担とするのが原則と整理されています。

たとえば、家具の設置跡や日照によるクロスの変色は貸主負担、タバコのヤニ汚れや飲み物をこぼして放置したカーペットのシミは借主負担、というのが典型的な区分です。さらに借主負担となる場合も、クロスや設備の経過年数に応じて負担割合が減る考え方(経過年数の考慮)が示されています。

「退去時のクリーニング費用は借主負担」「敷金は返還しない」といった特約は、内容と金額が明確で借主が合意していれば有効とされる場合がありますが、通常損耗の負担を借主に広く転嫁する特約は、消費者契約法との関係で無効と判断された裁判例もあります。契約前に特約の内容を必ず確認しましょう。

精算に納得できないときは、明細(何にいくらかかったか)の提示を求めるのが第一歩です。それでも折り合わなければ、消費者ホットライン(188)や自治体の無料相談窓口に相談できます。

• 貸主負担の例:家具設置による床のへこみ・日照によるクロス変色・画鋲の穴(通常の範囲)
• 借主負担の例:タバコのヤニ・臭い、飲みこぼし放置のシミ・カビ、ペットによる傷・臭い
• 借主負担でも経過年数で負担割合は減る(例:クロスは6年で残存価値1円とする考え方)
• 精算明細の提示を求める → 納得できなければ消費者ホットライン(188)へ

敷引き・保証金:関西などに残る地域慣習

関西・中国・九州の一部では、「保証金○ヶ月・敷引き○ヶ月」という表示を見かけます。保証金は敷金に相当する預け金で、敷引きは「退去時に保証金から無条件で差し引く金額」をあらかじめ決めておく慣習です。たとえば保証金30万円・敷引き20万円なら、退去時に返ってくるのは原則10万円です。

敷引き特約については、最高裁が2011年(平成23年)に、金額が高すぎるなど信義則に反する事情がない限り有効と判断しています。つまり敷引きの定めがある契約では、通常損耗の修繕費が敷引き金でまかなわれる代わりに、その金額は原則戻ってこないと考えておく必要があります。

敷引きのある契約かどうかで「返ってくるお金」の計算は大きく変わります。募集図面の「敷/礼」欄だけでなく、「保証金/敷引き」の記載がないかを確認しましょう。

敷金礼金ゼロ(ゼロゼロ物件)の注意点

敷金も礼金もゼロの物件は初期費用を大きく抑えられますが、「タダで借りやすくなっている」のではなく、コストの回収方法が別の形に置き換わっていることが多い点に注意が必要です。

敷金ゼロの場合、退去時の原状回復費用を担保するお金がないため、クリーニング費用の定額特約(例:退去時に一定額を支払う)や、保証会社による立替の対象拡大でカバーされるのが一般的です。つまり「退去時に払うお金がゼロ」になるわけではありません。

敷金ゼロ物件では、短期解約違約金(1年未満の解約で家賃1ヶ月分など)やクリーニング定額特約が設定されている割合が高くなります。金額と条件を契約前に確認し、想定する居住期間での総額で判断してください。

よくある質問

敷金と礼金の違いを一言でいうと何ですか?

敷金は家賃滞納や借主負担の修繕費を担保するために貸主へ預けるお金で、退去時にそれらを差し引いた残額が返還されます。礼金は貸主への謝礼として支払うお金で、退去時にも返還されません。敷金の定義と返還義務は2020年4月施行の改正民法622条の2で明文化されています。

敷金は全額返ってきますか?

未払家賃がなく、部屋に借主の故意・過失による損傷がなければ、原則として全額に近い額が返還されます。国土交通省の原状回復ガイドラインでは、通常の生活でつく損耗や経年変化の回復費用は貸主負担が原則とされています。ただし、クリーニング費用を借主負担とする特約が有効に定められている場合は、その分が差し引かれます。

退去時の敷金精算に納得できないときはどうすればいいですか?

まず貸主・管理会社に精算の明細(工事項目ごとの金額)の提示を求め、国土交通省の原状回復ガイドラインの負担区分と照らして交渉します。それでも解決しない場合は、消費者ホットライン(188)や自治体の消費生活センター、宅建協会の無料相談窓口に相談できます。少額であれば簡易裁判所の少額訴訟という手段もあります。

敷引きとは何ですか?敷金とどう違いますか?

敷引きは、関西や九州の一部に残る慣習で、預けた保証金(敷金に相当)から退去時に無条件で差し引く金額をあらかじめ契約で決めておくものです。最高裁は2011年に、金額が高額すぎるなどの事情がない限り敷引き特約は有効と判断しています。敷引きのある契約では、その金額は原則返還されないものとして資金計画を立てる必要があります。

礼金は交渉で下げられますか?

可能性はあります。礼金は法律上の根拠がない慣習的な費用のため、空室期間が長い物件や1〜3月の繁忙期を外した時期であれば、減額やゼロにする交渉が通ることがあります。交渉するタイミングは入居申込みの直前が原則で、「礼金が下がれば申し込む」という形で具体的に伝えるのが効果的です。

参考情報

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
• 法務省(2020年施行の民法改正・賃貸借ルール)
• 国民生活センター(敷金・原状回復の相談情報)