退去費用の相場と原状回復|ぼったくり請求への対処法

大原則:通常損耗・経年変化は貸主負担(民法621条)

原状回復とは「入居時の状態に完全に戻すこと」ではありません。2020年4月施行の改正民法621条は、賃借人は損傷を原状に復する義務を負うが、「通常の使用及び収益によって生じた損耗」と「経年変化」はその対象に含まれないことを明文化しました。家具の設置跡や日焼けによるクロスの変色など、普通に住んでいれば避けられない傷みを回復する費用は、家賃に含まれているというのが法律とガイドラインの立場です。

また民法622条の2により、敷金は未払い賃料や借主負担の原状回復費用を差し引いた残額を返還すべきお金であることも明文化されています。「敷金は戻らないもの」という思い込みは正しくありません。

借主が負担するのは、故意・過失や通常でない使い方(善管注意義務違反)で生じさせた損傷の回復費用だけです。さらにその場合でも、後述の経過年数の考え方により全額負担にはならないケースが多くあります。

借主負担になる例・ならない例の一覧

国土交通省ガイドラインは、具体的な損耗ごとに貸主負担・借主負担の考え方を整理しています。判断の軸は「普通に使っていて生じるものか」「不注意や手入れ不足で生じさせたものか」です。代表例を表にまとめます。

経過年数で負担は減る:クロスは6年で残存価値1円

借主に落ち度がある損傷でも、修繕費を全額負担するとは限りません。設備や内装には耐用年数があり、時間の経過とともに価値が減っているからです。ガイドラインは、壁クロスやクッションフロアなどは耐用年数6年として、経過年数に応じて借主の負担割合を直線的に減らし、6年経過後の残存価値は1円とする考え方を示しています。

つまり、入居から6年以上住んだ部屋のクロスにタバコのヤニ汚れを付けてしまった場合でも、クロスの張替え材料費・工事費そのものの負担はほぼゼロに近づきます(ただし、次の入居者確保のための工事が必要になった以上、工事費用の一部(人件費など)の負担が認められる場合はあります)。

「入居6年でクロス張替え費用を全額請求された」ような場合、経過年数の考え方だけで請求額を大きく減らせる可能性があります。長く住んだ人ほど、退去費用の明細は必ず経過年数の反映をチェックしてください。なお襖紙・障子紙や畳表は消耗品として経過年数を考慮しない扱いです。

参考までに、退去費用の実際の負担額は、単身・タバコなし・数年居住なら0〜5万円程度(クリーニング特約分のみ)に収まる例が多い一方、喫煙やペット飼育、掃除不足がある場合は10万〜20万円超になる例もあります。部屋の広さ・居住年数・使い方による幅が大きいため、「相場より明細の内訳」で妥当性を判断するのが正解です。

退去立会いの注意点:その場でサインしない

退去時には管理会社や貸主と室内を確認する「立会い」が行われるのが一般的です。ここでの振る舞いが、後の精算を大きく左右します。

立会いの場で提示された精算書や「修繕費用に同意します」という書面に、金額の根拠を確認しないままサインするのは避けてください。一度同意書に署名すると、ガイドラインを超えた負担でも「合意した」とされ、後から争うのが難しくなります。その場では損傷箇所の確認だけにとどめ、「明細を見てから回答します」と持ち帰るのが鉄則です。

• 入居時に撮った写真・入居時チェックリストを持参する(元からあった傷の証明に使う)
• 退去前に通常の清掃を済ませておく(清掃を怠ると借主負担が広がる)
• 指摘された損傷は自分でも写真を撮り、どこを借主負担と言われたかメモする
• 精算書は「単価×数量×負担割合」の明細を要求する(「一式◯万円」は精査不能)
• その場での署名・即決を求められても応じない(持ち帰って検討する権利があります)

高額請求への反論手順と相談先

納得できない請求を受けたときは、感情的に拒否するのではなく、根拠を示して段階的に交渉するのが最短ルートです。手順は次のとおりです。

第一に、明細の各項目を「①それは通常損耗ではないか(そもそも借主負担か)」「②経過年数は反映されているか」「③補修範囲は妥当か(壁一面の傷で部屋全体の張替えを請求されていないか)」の3点で検証します。第二に、ガイドラインの該当ページを引用した書面(メール可)で、負担できる項目とできない項目・その理由を伝えます。多くのケースはこの段階で減額されます。

それでも折り合わなければ、第三者を挟みます。消費生活センター(消費者ホットライン188)は無料で助言・あっせんをしてくれますし、都道府県の宅建業指導窓口は仲介業者・管理業者への指導権限を持ちます。金額が60万円以下なら、簡易裁判所の少額訴訟(手数料は数千円〜1万円程度)で敷金返還を求める方法もあり、実際にガイドラインに沿った判断がされる例が多くあります。

敷金の返還時期や精算の流れは契約書に定められていることが多く、退去後1ヶ月程度で精算書が届くのが一般的です。精算書が届かない・返金されない場合も、まずは書面で請求し、応じなければ上記の相談先を利用してください。

よくある質問

退去費用の相場はいくらくらいですか?

部屋の広さ・居住年数・使い方で大きく変わるため一律の相場はありませんが、タバコもペットもなく通常の清掃をして退去した単身者なら、クリーニング特約分を中心に0〜5万円程度に収まる例が多いです。一方、喫煙・ペット飼育・掃除不足などがあると10万〜20万円を超えることもあります。金額そのものより、明細が通常損耗を除外し経過年数を反映しているかで妥当性を判断してください。

壁に画鋲やポスターの穴を開けてしまいました。請求されますか?

画鋲やピンの穴は、国土交通省ガイドラインで通常の使用の範囲(貸主負担)とされており、原則として請求の対象になりません。一方、下地ボードの張替えが必要になるようなネジ穴・釘穴は借主負担とされる例です。ただし契約書に別段の特約がある場合はその内容も確認が必要です。

6年住んだ部屋のクロス張替え費用を全額請求されました。払うべきですか?

そのまま支払う必要はない可能性が高いです。ガイドラインでは壁クロスは耐用年数6年とされ、6年経過後の残存価値は1円と考えるため、借主に故意・過失があった場合でもクロス本体の費用負担はほぼゼロに近づきます(工事に伴う人件費等の一部負担が認められる場合はあります)。経過年数が反映されていない旨をガイドラインを引用して伝え、減額を求めてください。

「退去時クリーニング代は借主負担」という特約は有効ですか?

一律に無効ではありません。判例・ガイドラインの考え方では、借主が通常損耗の範囲を超える負担をすることを明確に認識でき、金額などが具体的に示された特約は有効とされる余地があります。逆に金額の記載がない曖昧な特約や、著しく高額な負担を課す特約は消費者契約法により無効と判断される可能性があります。契約時に金額と範囲を確認しておくことが重要です。

高額な退去費用に納得できないとき、どこに相談すればよいですか?

まずは消費者ホットライン188に電話すると、最寄りの消費生活センターにつながり、無料で助言やあっせんを受けられます。仲介・管理業者の対応に問題がある場合は都道府県の宅建業指導窓口も利用できます。交渉で解決しない場合、請求額・返還請求額が60万円以下なら簡易裁判所の少額訴訟という選択肢があり、原則1回の期日で判決が出ます。

参考情報

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
• 国民生活センター(敷金・原状回復トラブル)
• e-Gov法令検索(民法621条・622条の2)