大家都合の立ち退きは拒否できる?立ち退き料の相場と交渉の進め方

この記事の要点

• 普通借家では、大家都合の退去要請に即座に応じる義務はありません。更新拒絶には正当事由が必要で、貸主の都合だけでは通常足りません
• 立ち退き料は正当事由の不足を補うお金です。法定基準はありませんが、実務では引越し実費+新居の初期費用+差額家賃などを積み上げて交渉します(家賃の6ヶ月分前後が目安と語られることも)
• 定期借家契約は期間満了で終了し、立ち退き料は原則発生しません。まず自分の契約書の種類を確認するところからです

まず契約の種類を確認 — 普通借家か定期借家か

契約書の表題や条項に「定期建物賃貸借」「更新がなく、期間の満了により終了する」とあれば定期借家です。以下の交渉論は主に普通借家の話になります(契約書の見方)。

正当事由と立ち退き料の関係 — 「補完」という構造

普通借家の更新拒絶・解約申入れが認められるには、借地借家法28条の正当事由が必要です。裁判所は、貸主が建物を使う必要性、借主が住み続ける必要性、賃貸借の経緯、建物の老朽化の程度などを総合的に見ます。「売却したい」「建て替えて収益を上げたい」という貸主側の経済的都合だけでは、通常は足りません。

そこで実務に登場するのが立ち退き料です。法的には「財産上の給付」と呼ばれ、正当事由の不足分を金銭で補完する位置づけです。つまり貸主側から見ると「払わないと退去させられない」お金であり、借主側から見ると「退去に応じる場合の正当な補償」です。

立ち退き料に法律上の基準額はありません。実務では「家賃の6ヶ月分前後」といった目安が語られることもありますが、実際は移転の実費と双方の事情次第で大きく変動します。次の積み上げ方式で考えるのが実践的です。

交渉の実務 — 積み上げ方式と進め方

なお、貸主側の事情も一枚岩ではありません。丁寧な貸主は最初から誠実な補償を提示してきますし、地上げ的な乱暴な要求(嫌がらせ・執拗な訪問)は宅建業法・刑法レベルの問題で、消費生活センター(188)や警察・弁護士への相談対象です。

• 積み上げの項目: ①引越し実費(見積もりを取る) ②新居の初期費用(敷金・礼金・仲介手数料。初期費用の内訳) ③現家賃と新居家賃の差額の一定期間分(1〜2年分など) ④エアコン等の設備移設費 ⑤(店舗等なら営業補償)
• 書面でやり取りする — 口頭の「いつまでに出て行って」に法的効力はありません。退去を求める理由・時期・補償の提示を書面で求め、記録を残す
• 即答しない — 「協力はやぶさかでないが、条件を検討したい」と返し、上の積み上げで対案を出す。感情的な全面対決は双方に不利益で、多くは金銭条件の合意で決着します
• !!warn 勝手に退去日を約束しない・書類に安易に署名しない — 「退去合意書」に署名すると、立ち退き料の交渉余地は事実上消えます。署名前に自治体の無料法律相談や弁護士への相談を
• !!info 老朽化が著しく倒壊の危険があるレベルなら正当事由は認められやすくなります。耐震性への不安が実際にあるなら、退去時期と補償の交渉に軸足を移すのが現実的です(旧耐震の解説)

よくある質問

大家都合の立ち退きで、立ち退き料はいくらもらえますか?

法定の基準はなく、正当事由の不足の程度と移転の実費で決まります。実務の積み上げ方式では、引越し実費+新居の初期費用(敷金・礼金・仲介手数料)+家賃差額の1〜2年分などを合算して交渉するのが一般的で、結果として家賃の数ヶ月〜1年分程度に落ち着く例が多いと言われます。まず引越しと新居の見積もりを取り、具体的な数字で対案を出すのが交渉の第一歩です。

「老朽化による建て替え」は正当事由になりますか?

老朽化の程度によります。通常の経年劣化レベルでは貸主の都合と評価され、立ち退き料による補完なしに正当事由が認められるのは難しいのが実務です。一方、耐震性に重大な問題があり倒壊の危険が具体的にあるようなケースでは正当事由が認められやすくなります。いずれにせよ通知を受けた時点で退去義務が確定するわけではなく、条件の交渉余地があります。

立ち退きを拒否し続けたらどうなりますか?

貸主が退去を求め続ける場合、最終的には訴訟で正当事由の有無が判断されます。裁判所が立ち退き料の支払いと引き換えに明け渡しを認める判決を出すこともあります。全面拒否を貫くより、住み続けたいのか・条件次第で応じるのかの方針を決め、書面で交渉するのが現実的です。合意書への署名前に、自治体の無料法律相談や弁護士に一度相談することをおすすめします。

理解度チェック

Q. 大家から「建物を建て替えるので契約更新しない」と通知されたら、普通借家契約でも期間満了で必ず退去しなければならない。

答え: ❌ — 普通借家契約の更新拒絶には借地借家法上の正当事由が必要で、「建て替えたい」という貸主側の事情だけでは通常は正当事由として不十分です。裁判実務では、貸主・借主双方の建物使用の必要性、建物の老朽化の程度などを総合考慮し、不足分を立ち退き料(財産上の給付)で補完して初めて正当事由が認められる構造になっています。通知されても直ちに退去義務が生じるわけではありません。

参考情報

• 法務省(借地借家法)
• 国民生活センター(賃貸住宅の立退きトラブル)