定期借地権付き物件とは?安さの理由と買ってよい人

所有権との違い|土地は「借り物」で期限がある

通常の分譲住宅(所有権物件)では、建物と土地(マンションなら敷地の共有持分)の両方を所有します。これに対し定期借地権付き物件では、所有するのは建物だけで、土地は地主から一定期間借りる形になります。毎月(または毎年)の地代を地主に払い続け、契約期間が満了したら原則として建物を取り壊し、更地にして土地を返します。

借地借家法上の定期借地権には3つの類型がありますが、分譲マンション・戸建てで使われるのはほぼ「一般定期借地権」です。

旧来の借地権(旧借地法や普通借地権)は、正当事由がない限り更新され続けるため「実質的に半永久的に住める」ものでした。定期借地権はこれと異なり、更新も建物買取請求もなく、期限で確実に終わる契約です。中古で検討する際は、どの類型の借地権かを重要事項説明で必ず確認してください。

価格が2〜3割安い理由

定期借地権付き物件が安い最大の理由は、価格に土地の所有権代金が含まれていないことです。買主が支払うのは建物代と借地権の設定にかかる一時金(権利金や保証金)であり、特に地価の高い都心部ほど所有権物件との価格差は大きくなります。同じ立地・同じグレードなら所有権物件の7〜8割程度の価格が一つの目安です。

保有中のランニングコストにも違いがあります。土地を所有しないため、土地部分の固定資産税・都市計画税がかかりません(建物部分は課税されます)。「都心の良い立地に、所有権より安い価格で住める」ことが定期借地権物件の最大の魅力です。

ただし安さは「期限と引き換え」です。残存期間が減るにつれて資産価値は逓減していき、所有権物件のように「土地値が残る」ことはありません。期間満了時の資産価値は理論上ゼロ(むしろ解体義務が残る)になる点を必ず織り込んでください。

毎月かかるお金|地代と解体準備金

定期借地権物件では、管理費・修繕積立金(マンションの場合)に加えて、定期借地権特有の月次負担が上乗せされます。購入判断では価格の安さだけでなく、この毎月の負担まで含めた総額で比較する必要があります。

地代は土地を借りる対価として地主に払い続けるお金で、物件の立地や敷地持分によって月数千円〜数万円と幅があります。契約には地価や税負担の変動に応じた地代改定条項が入っているのが一般的で、将来上がる可能性があります。

解体準備金(解体積立金)は、期間満了時に建物を取り壊して更地返還するための費用をあらかじめ積み立てるもので、定期借地権付きマンションで広く採用されています。また契約時に地主に預ける保証金(期間満了時に無利息返還が一般的)や、返還されない権利金が設定されている物件もあります。

• 地代:月数千円〜数万円。改定条項により将来増額の可能性あり
• 解体準備金:期間満了時の建物解体費用の積立(マンションで一般的)
• 保証金・権利金:契約時の一時金。保証金は満了時返還、権利金は返還なしが一般的
• 建物の固定資産税・管理費・修繕積立金:所有権マンションと同様にかかる

残存期間の注意|中古は「残り何年か」がすべて

新築時に50年〜70年あった借地期間も、中古で買う時点では確実に減っています。残存期間は、住める年数の上限であると同時に、次の買い手が現れるかどうか(流動性)を左右する決定的な要素です。

残存期間が短くなるほど、売却は急速に難しくなります。買い手側の住宅ローンが残存期間に制約されるため、たとえば残り30年を切った物件は「長期ローンを組めない物件」になり、買い手が現金購入者や短期ローンを組める層に限られてしまいます。「今の価格が安いか」だけでなく「10年後・20年後に売れるか」を残存期間から逆算して考えてください。

また、期間満了が近づいた時期まで住み続ける場合、満了時には引っ越し先の確保が必要になります。老後にこの時期が重なる場合は、住み替え資金と転居先の計画まで含めて検討しておくべきです。

住宅ローンの制約

定期借地権付き物件は、住宅ローンの面でも所有権物件より制約が多くなります。土地の所有権を担保にできないため、そもそも定期借地権物件を取り扱わない金融機関があり、選択肢は所有権物件より狭まります。

取り扱いがある場合でも、返済期間は借地の残存期間の範囲内(実務では残存期間からさらに一定年数を差し引いた期間)に制限されるのが一般的です。残存期間が短い中古では希望の返済期間が組めず、月々の返済額が想定より重くなることがあります。また、借地上の建物に抵当権を設定することについて地主の承諾が必要とされる場合があり、承諾料などの費用や手続きが発生することもあります。

住宅金融支援機構のフラット35は、要件を満たせば定期借地権付き住宅でも利用できます(2026年7月時点)。ただし借地契約の内容などの条件があるため、検討物件が対象になるかは事前に金融機関へ確認してください。住宅ローン控除も建物や借地権設定の対価に係る借入れが対象となり得ますが、契約形態(特に保証金・権利金の扱い)によって異なるため、税務署や税理士への確認をおすすめします。

向いている人・避けるべき人

定期借地権付き物件は「悪い物件」ではなく、期限と引き換えに立地と価格を取る、性格のはっきりした商品です。自分の住まい計画とその性格が合っているかで判断しましょう。

• 向いている人:土地を資産として残すことにこだわらず、住居費を抑えて良い立地に住みたい人
• 向いている人:残存期間内で住まいの計画が完結する人(例:残り50年超の新築を終の住処にする、期限内の住み替え前提で割安に住む)
• 向いている人:地代・解体準備金込みの月次負担を試算したうえで、それでも所有権より有利と判断できる人
• 避けるべき人:子や孫に土地・建物を資産として残したい人(相続はできるが期限も引き継がれる)
• 避けるべき人:残存期間が短い中古を「安いから」だけで検討している人(売却困難・ローン制約のリスクが大きい)
• 避けるべき人:将来の売却益や資産価値の維持を購入目的に含めている人

よくある質問

契約期間が満了したらどうなりますか?

一般定期借地権では契約の更新がなく、期間満了時には原則として建物を解体し、更地にして土地を地主に返還します。解体費用に備えて解体準備金を積み立てる物件が多いですが、不足すれば追加負担が生じ得ます。満了後も住み続けたい場合は地主との再契約(新たな借地契約)が成立すれば可能ですが、地主に応じる義務はないため、確実な前提にはできません。

定期借地権付きマンションは途中で売却できますか?

売却できます。借地権と建物をセットで第三者に譲渡する形になり、分譲マンションでは譲渡についての地主の承諾があらかじめ包括的に整理されているのが一般的です。ただし買い手の住宅ローンが残存期間に制約されるため、残存期間が短くなるほど買い手が付きにくく、価格も下がりやすくなります。売却の可能性があるなら、残存期間に余裕があるうちに動くのが現実的です。

地代は将来上がりますか?

上がる可能性があります。借地契約には通常、地価や固定資産税の変動、経済情勢に応じて地代を改定する条項が含まれており、周辺地価が上昇すれば増額改定されることがあります。購入前に、地代の改定ルール(何年ごとに・何を基準に見直すか)と過去の改定実績を重要事項説明で確認しておきましょう。

定期借地権付きの家は相続できますか?

相続できます。借地権は財産権であり、建物とあわせて相続の対象になります(地主の承諾は不要です)。ただし借地の期限も相続人にそのまま引き継がれるため、「土地が資産として残る」わけではありません。残存期間・地代負担・満了時の解体義務まで含めて引き継ぐことになる点を、家族と共有しておくことが大切です。

住宅ローン控除は使えますか?

定期借地権付き住宅でも、要件を満たせば住宅ローン控除を利用できるケースが一般的です。建物の取得対価に加え、借地権の設定にかかる対価が対象に含まれる場合がありますが、保証金や権利金の扱いなど契約形態によって対象範囲が変わります。2026年7月時点の制度を前提に、具体的な適用可否は税務署または税理士に確認してください。

参考情報

• e-Gov法令検索 借地借家法
• 国土交通省
• 住宅金融支援機構(フラット35)