住み替えの進め方|売り先行と買い先行どっちを選ぶ?

住み替えの全体像:2つの取引を1つのスケジュールに載せる

住み替えでは「今の家の売却」(査定→媒介契約→売却活動→売買契約→引き渡し)と「新居の購入」(物件探し→申込み→売買契約→住宅ローン審査→引き渡し)を、それぞれ数ヶ月がかりで進めます。売却は売り出しから成約まで3〜6ヶ月程度かかるのが一般的で、購入側も探し始めから入居まで数ヶ月単位の時間が必要です。

理想は売却の引き渡しと新居への入居がぴったりつながる「同時進行」ですが、どちらも相手のある取引なので、タイミングを完全に合わせるのは簡単ではありません。そこで実務では、どちらかを優先して軸にする「売り先行」「買い先行」のいずれかで計画を立てるのが現実的です。

売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると日程調整をまとめて相談しやすくなりますが、売却の実力と購入側の物件紹介力は別物です。依頼前に「住み替え案件の取り扱い経験」を確認したうえで判断しましょう。

売り先行:資金が確定するが、仮住まいが必要になりやすい

売り先行は、今の家の売却を先に確定させてから新居を決める進め方です。最大のメリットは、売却代金が確定した状態で購入予算を組めること。「いくらで売れるか」という不確定要素が消えるため資金計画が堅実になり、住宅ローン残債の完済見通しも立てやすくなります。売り急ぐ必要がないため、価格交渉で不利になりにくいのも利点です。

一方のデメリットは、引き渡しまでに新居が決まらなければ仮住まいが必要になることです。仮住まいには賃貸の初期費用・家賃に加えて二度の引越し費用がかかり、期間によっては総額が数十万〜百万円規模になることもあります。

売買契約後も一定期間住み続けられる「引き渡し猶予」を買主と交渉できれば、仮住まい期間を短縮・回避できる場合があります。ただし応じるかどうかは買主次第で、確約はできません。売却の相談時に不動産会社へ希望を伝えておきましょう。

売り先行の流れ(仮住まいを挟むケース)

1. 査定・媒介契約: 複数社の査定で相場観をつかむ
2. 売却活動: 売り出しから成約まで3〜6ヶ月が目安
3. 売買契約・引き渡し: 売却額が確定し、購入予算が固まる
4. 仮住まいへ引越し: 新居未定なら仮住まい費用+引越し1回目が発生
5. 新居探し・購入契約: 確定した資金をもとに腰を据えて探せる
6. 新居へ引越し: 引越し2回目。仮住まいの退去手続きも

買い先行:納得いくまで探せるが、資金リスクを抱える

買い先行は、新居を先に決めてから今の家を売る進め方です。メリットは、今の家に住みながらじっくり物件を探せること。気に入る物件が出るまで待てるので妥協が少なく、仮住まいも二度の引越しも不要です。

デメリットは資金面に集中します。今の家が「いくらで・いつ売れるか」が未確定のまま新居の購入資金を用意する必要があり、残債があるまま新居のローンを組めば、売却完了までは二重ローン(ダブルローン)の状態になります。売却を急ぐあまり値下げを重ね、想定より大幅に安く売る羽目になるのが典型的な失敗パターンです。

「一定期間内に売れなければ不動産会社が買い取る」という買取保証は、売れ残りリスクを消せる半面、買取価格は市場価格の7〜8割程度が目安です。保険としては有効ですが、買取価格を前提に資金計画を組むと住み替え全体の収支が大きく崩れかねません。

比較表と判断の目安

2つの進め方の違いを整理すると次のようになります。どちらが優れているかではなく、自分の資金状況と物件の売れやすさに合うのはどちらか、という視点で選びます。

• 売り先行が向く人:住宅ローン残債が多い/自己資金に余裕がない/郊外・築古など売却額と時期が読みにくい物件/資金計画を堅実に進めたい
• 買い先行が向く人:残債が少ない・完済済みで資金に余裕がある/都市部・駅近など売れやすい物件/引越しを1回で済ませたい/物件にこだわってじっくり探したい
• 迷ったら:売却代金を当てにしないと新居を買えないなら、売り先行が原則です

住宅ローン残債がある場合の選択肢

今の家に住宅ローンが残っていても住み替えは可能ですが、引き渡しまでに残債を完済して抵当権を抹消することが大前提です。まず「売却見込み額>残債」(アンダーローン)か「売却見込み額<残債」(オーバーローン)かを、複数社の査定額と金融機関のローン残高証明で確認しましょう。アンダーローンかどうかは物件の資産価値でほぼ決まるため、そもそも「売れる家」を買っておくことが住み替えの自由度を左右します。この「出口」から物件を選ぶ考え方は、書籍『マンションは10年で買い替えなさい』の紹介記事で詳しく扱っています。

アンダーローンなら売却代金で完済でき、売り先行・買い先行のどちらも選べます。オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で埋めるか、不足分と新居の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン(買い替えローン)」を利用する方法があります。ただし住み替えローンは借入額が新居の担保価値を上回るため審査が厳しく、金利も通常の住宅ローンより高めに設定されるのが一般的で、売却と購入の決済日を揃える必要があるなど実務面のハードルも上がります。

住み替えローンは「今の家の含み損を新居に上乗せして背負う」借り方です。返済負担率が上がり、将来の売却でも不利になりやすいため、利用する場合は借入総額を抑えることが第一です。維持費まで含めた毎月の負担感は当サイトのシミュレーターで試算できます。

なお2026年7月時点では、マイホームの買い換えで譲渡損失が生じた場合に、一定の要件のもとで他の所得との損益通算や繰越控除が認められる税制上の特例があります。適用要件が細かいため、該当しそうな場合は国税庁の情報や税務署・税理士に確認しましょう。

よくある質問

売り先行と買い先行、選ぶ人が多いのはどちらですか?

資金リスクの小さい売り先行が基本形とされ、不動産会社もまず売り先行を提案することが多いです。ただし残債が少なく資金に余裕がある場合や、都市部の売れやすい物件では買い先行を選ぶ人も少なくありません。どちらが多数派かよりも、自分の残債・自己資金・物件の売れやすさで選ぶことが重要です。

住み替え全体にかかる期間はどのくらいですか?

売却は売り出しから成約まで3〜6ヶ月、成約から引き渡しまでさらに1〜2ヶ月が一般的な目安です。購入側も物件探しから入居まで数ヶ月かかるため、住み替え全体では半年〜1年程度を見込んでおくと余裕を持って動けます。相場や時期、物件の条件によって前後します。

仮住まいを避ける方法はありますか?

売買契約から引き渡しまでの期間を長めに設定してもらう、引き渡し猶予の特約を付ける、売却活動と並行して新居探しを進めて時期を近づける、といった方法があります。ただしいずれも買主・売主双方の合意が前提で、確実に避けられるとは限りません。仮住まいが必要になった場合の選択肢と費用は関連記事で解説しています。

住宅ローンが残っていても家は売れますか?

売れます。ただし引き渡し時に残債を完済して抵当権を抹消することが条件です。売却代金で完済できるアンダーローンなら通常どおり進められますが、オーバーローンの場合は自己資金で不足分を埋めるか、住み替えローンの利用を検討することになります。まずローン残高証明書と複数社の査定で、残債と売却見込み額の差を確認しましょう。

参考情報

• 国土交通省(住宅市場動向調査)
• 国税庁(マイホーム買い換え時の税制)