固定資産税の計算方法:自分で概算する手順と軽減措置をわかりやすく解説

基本の計算式:評価額×1.4%+都市計画税

固定資産税の税額は「課税標準額×標準税率1.4%」で計算されます(税率は市町村により異なる場合があります)。加えて、市街化区域内の物件には都市計画税(税率は最大0.3%)がかかります。都市部のマンション・戸建の多くは両方の対象です。

課税標準額の基礎になる「固定資産税評価額」は、市町村が3年ごとに評価替えを行う公的な評価額で、実勢価格(売買される価格)より低く設定されています。目安として、土地は公示価格の約70%、建物は新築時で建築費の約50〜70%程度とされます。

つまり「物件価格×1.4%」で計算すると大きく多めに出ます。評価額ベースで考えるのが第一歩です。

土地の軽減:住宅用地の特例で評価額が1/6に

住宅が建っている土地(住宅用地)には強力な特例があります。200m2以下の部分(小規模住宅用地)は課税標準が評価額の1/6、200m2を超える部分も1/3に圧縮されます。都市計画税もそれぞれ1/3・2/3になります。

マンションの場合、敷地全体を戸数で按分した持分が各住戸の土地になるため、ほとんどのケースで200m2以下に収まり、1/6特例がフルに効きます。戸建でも一般的な敷地面積なら大部分が1/6の対象です。

この特例のおかげで、土地の固定資産税は見た目の評価額よりずっと軽くなります。逆に、住宅を取り壊して更地にすると特例が外れて税額が数倍に跳ね上がる点は、将来の建て替え・売却時に知っておきたい知識です。

建物の軽減:新築は3〜5年間半額、その後は経年で減価

新築住宅には、床面積120m2までの部分について固定資産税が1/2になる減額措置があります。期間は一般の戸建で3年間、3階建以上の耐火・準耐火建築物(多くの新築マンションが該当)で5年間です。認定長期優良住宅ならそれぞれ5年間・7年間に延びます。

注意したいのは、減額期間が終わった4年目(マンションは6年目)に税額が「上がったように見える」ことです。実際は本来の税額に戻っただけですが、家計としては年数万円の負担増になるため、当初の安い金額で予算を組まないようにしましょう。

一方、建物の評価額は経年減点補正によって年々下がっていきます(木造は約25年で新築時の2割程度まで、鉄筋コンクリート造はより緩やか)。土地の評価は地価次第のため、都心部では下がらないこともあります。

計算例:新築マンション4,500万円のケース

実際の流れを、評価額を仮定した例で確認します。物件価格4,500万円の新築マンションで、固定資産税評価額が土地1,200万円・建物1,400万円だったとします(評価額は物件により大きく異なります。あくまで手順の例です)。

計算手順の例(土地評価1,200万円・建物評価1,400万円と仮定)

• ① 土地の固定資産税: 1,200万円×1/6(小規模住宅用地)×1.4% = 約2.8万円
• ② 土地の都市計画税: 1,200万円×1/3×0.3% = 約1.2万円
• ③ 建物の固定資産税: 1,400万円×1.4% = 19.6万円 → 新築減額1/2で約9.8万円
• ④ 建物の都市計画税: 1,400万円×0.3% = 約4.2万円(減額対象外)
• 合計: 年間約18万円(新築減額中)。減額終了後(6年目〜)は約27.8万円
• ※ 当サイトのシミュレーターでは物件価格×0.4〜0.45%/年(4,500万円なら約18〜20万円)を目安の初期値としています。

正確な金額を知る方法:概算で終わらせない

概算はあくまで目安です。購入検討の最終段階では、実額を確認しましょう。確認方法は物件の状況によって異なります。

• 中古物件: 売主が毎年受け取っている「課税明細書(納税通知書)」の実額を不動産会社経由で確認するのが最も確実
• 新築マンション: 販売担当者に固定資産税の試算額を確認(未評価のため概算になるが、デベロッパーは精度の高い見込みを持っている)
• 評価額そのもの: 市町村の固定資産課税台帳の閲覧、固定資産評価証明書の取得で確認できる
• 引渡し時の清算: 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、売買では引渡し日以降の分を日割りで買主が負担する清算が慣行(諸費用の一部になる)
• タワーマンション(2017年以降新築の高さ60m超)は階層によって税額が補正される(高層階ほど高い)

見落としやすいポイント

最後に、固定資産税で誤解や見落としが多い点をまとめます。

• 新築減額の終了(4年目・6年目)で年数万円上がる——当初の税額で長期の家計を組まない
• 住宅ローン控除のような「戻ってくる」制度ではなく、純粋な支出。維持費として毎月の実質負担に織り込む
• 土地の評価替え(3年ごと)や地価上昇で税額が上がることがある
• 支払いは年4回の分納または一括。口座振替・クレジット払い(自治体による)も選べる
• 空き家を放置して「特定空家」に指定されると住宅用地特例が外れ、土地の税額が最大6倍になる

よくある質問

固定資産税は物件価格の何%と考えればよいですか?

ごく大まかな目安としては物件価格の0.3〜0.5%/年程度に収まるケースが多く、当サイトのシミュレーターでは0.4〜0.45%を初期値にしています。ただし土地と建物の評価バランス、新築減額の有無、地域(都市計画税の有無)で大きく変わるため、購入判断の段階では課税明細書や販売会社の試算で実額を確認してください。

固定資産税評価額はどこで確認できますか?

所有者は毎年送られてくる納税通知書の課税明細書で確認できます。購入検討中の物件は、中古なら売主の課税明細書を不動産会社経由で見せてもらうのが確実です。また、市町村役場で固定資産評価証明書を取得する方法もあります(取得できるのは原則として所有者・借地人等の利害関係者です)。

新築の減額期間が終わると、どのくらい上がりますか?

減額は「建物分の固定資産税の1/2(床面積120m2まで)」なので、終了すると建物分の固定資産税が2倍に戻ります。建物評価1,400万円の例では年約9.8万円→約19.6万円となり、合計の年税額は約10万円増えます。マンションは6年目、一般の戸建は4年目に戻る点に注意してください。

マンションと戸建ではどちらが固定資産税は高いですか?

同価格帯なら、一般にマンションのほうが高くなる傾向があります。マンションは価格に占める建物の割合が大きく、建物は経年でも評価が下がりにくい鉄筋コンクリート造のためです。戸建は土地の割合が大きく、住宅用地特例(1/6)が効く部分が多いことも理由です。ただし立地・地価によって逆転もあります。

参考情報

• 総務省(固定資産税の概要)
• 東京都主税局(固定資産税・都市計画税)
• 国土交通省