手付金は返ってくる?戻るケース・戻らないケースとローン特約の注意点
この記事の要点
- 返るかどうかは「誰の都合の解除か」で決まります。ローン特約(審査落ち)=全額返還/自己都合=手付放棄(戻らない)/売主都合=倍返しが基本の3パターン
- 手付解除ができるのは相手方が「履行に着手」するまで。時間が経つほど解除の選択肢は狭まります
- 宅建業者が売主なら手付は代金の2割まで・一定額を超える手付金等には保全措置が義務付けられています。「申込証拠金」は契約前なら返還されるもので手付金とは別物です
「契約をやめたら、払った手付金はどうなるの?」——住宅購入で最も切実な質問のひとつです。手付金は物件価格の5〜10%(数百万円)になることも多く、返るか返らないかは大金の分かれ目になります。
結論はシンプルで、誰の都合で契約をやめるかで決まります。この記事では、戻るケース・戻らないケースを場面別に整理し、契約前に確認すべきポイント(ローン特約の条件・手付の上限・保全措置)まで解説します。
なお、契約後に不安になって「やめたい」と感じている段階の方は、先にマイホームブルーの記事で不安の仕分けをしてから判断することをおすすめします。
結論: 戻る・戻らないの早見表
まず結論の早見表です。自分の状況がどの行に当たるかを確認してください。
| 場面 | 手付金 | 根拠・備考 |
|---|---|---|
| 住宅ローンの審査に通らなかった(ローン特約あり) | **全額返還** | 白紙解除。特約の期日・条件内であること |
| 買主の自己都合でやめる(気が変わった等) | **返還されない**(手付放棄) | 民法557条の解約手付。相手方の履行着手前まで |
| 売主の都合でやめる | **倍返し**(手付の2倍を受領) | 同上 |
| 売主の債務不履行(引き渡されない等)で解除 | **全額返還**+損害賠償請求も可 | 違約解除 |
| クーリングオフ(条件を満たす場合) | **全額返還** | 宅建業者売主×事務所等以外での申込み・告知から8日以内 |
| 天災等で物件が滅失し引渡し不能 | **全額返還** | 危険負担(引渡し前の滅失は買主が代金支払いを拒める) |
手付金の基本 — 「解約手付」という仕組み
住宅売買の手付金は、原則として解約手付(民法557条)の性質を持ちます。買主は手付金を放棄すれば、売主は受け取った手付金の倍額を返せば、理由を問わず契約を解除できる——违约金なしで「やめる自由」をお互いに買っている、と考えると分かりやすい仕組みです。
ただし期限があります。相手方が「履行に着手」した後は手付解除ができません。履行の着手とは、売主側なら登記の準備や物件の引渡し準備、買主側なら中間金の支払いなどが典型です。解除を考えるなら早いほど選択肢が残ります。
手付解除の期限を「契約から◯日まで」と具体的な日付で定める契約も多くあります。契約書の手付解除条項を必ず確認してください。期限後の解除は違約金(物件価格の10〜20%が相場)の対象になり、手付放棄より高くつきます。
最重要: 住宅ローン特約(融資特約)
個人の住宅購入で最も現実的な「やめる場面」はローン審査落ちです。このために、ほとんどの契約には住宅ローン特約が付きます。期日までに指定の融資が承認されなかった場合、契約は白紙解除となり手付金は全額返還されます。
落とし穴は特約の条件です。①期日(特約期限を過ぎてからの審査落ちは対象外になり得る)、②対象ローン(契約書に書かれた金融機関・金額・金利条件と違うローンに落ちても特約が使えないことがある)、③買主の責めによる否決(虚偽申告・申込をしなかった等)は対象外。契約前にこの3点を必ず確認してください。
審査に不安がある場合は、契約前に事前審査を通しておくのが定石です(住宅ローン審査の流れ)。
宅建業者が売主なら: 2割上限と保全措置
売主が宅建業者(不動産会社)の場合、宅建業法により買主保護のルールが上乗せされます。手付金は代金の2割が上限で、どんな名目でも解約手付とみなされます(買主に不利な特約は無効)。
さらに、一定額を超える手付金等(未完成物件は代金の5%超または1,000万円超・完成物件は10%超または1,000万円超)を受け取る場合、売主には銀行保証や保険による保全措置が義務付けられています。万一売主が倒産しても手付金が守られる仕組みです。契約時に保全措置の書面を確認しましょう。
「申込証拠金」は手付金ではない
契約前に「物件を押さえるため」として支払う申込証拠金(申込金・預り金。数万〜10万円程度)は、手付金とは別物です。契約に至らなければ返還されるのが原則で、「キャンセルしたら返さない」という扱いは不当です。返還を渋られた場合は、預り証を根拠に返還を求め、応じなければ宅建業の免許権者(都道府県等)の相談窓口へ。
支払時には必ず預り証を受け取り、「返還されるお金か」を書面で確認してください。
契約前チェックリスト
契約書に署名する前に、次の5点を確認してください。
- 手付金の額は適正か(相場は物件価格の5〜10%。宅建業者売主なら2割まで)
- ローン特約の期日・対象ローンの条件・解除方法(自動解除か通知が必要か)を契約書で確認したか
- 手付解除の期限(履行の着手・日付指定)を確認したか
- 宅建業者売主で一定額超なら、保全措置の内容を書面で確認したか
- 「申込証拠金」を払う場合、預り証と返還条件を確認したか
よくある質問
- 手付金はどんなときに返ってきますか?
- ①住宅ローン特約による白紙解除(審査落ち)、②売主の債務不履行による解除、③クーリングオフが成立する場合、④引渡し前の天災等による滅失、では全額返還されます。一方、買主の自己都合による解除は手付放棄(返還なし)、売主都合の解除は手付の倍返しです。「誰の都合か」で決まると覚えてください。
- 住宅ローンに落ちたら手付金は必ず戻りますか?
- ローン特約が付いていれば原則全額返還されます。ただし、特約期日を過ぎている・契約書記載と異なる条件のローンだった・買主が申込みをしなかったり虚偽申告があった場合は特約の対象外となり得ます。契約前に特約の期日と対象ローンの条件を確認し、不安があれば契約前に事前審査を済ませておくのが安全です。
- 手付金の相場はいくらですか?
- 物件価格の5〜10%が一般的です(3,000万円の物件なら150万〜300万円)。売主が宅建業者の場合は法律上、代金の2割が上限です。手付金は契約時に現金や振込で用意する必要があり住宅ローンには含められないため、頭金・諸費用とは別に資金計画へ組み込んでおいてください(支払った手付金は最終的に売買代金に充当されます)。
- 契約前に払った申込金はキャンセルしたら戻りますか?
- 戻ります。申込証拠金(申込金・預り金)は契約前の順位確保のためのお金で、契約に至らなければ返還されるのが原則です。「キャンセル料として没収」という扱いは不当なので、預り証を根拠に返還を求めてください。支払時に預り証を受け取り、返還条件を書面で確認しておくことが自衛になります。
理解度チェック
Q. 住宅ローンの審査に落ちて契約を解除する場合でも、支払った手付金は戻ってこない。
答え: ❌ — 契約に住宅ローン特約(融資特約)が付いていれば、期日までに審査に通らなかった場合は白紙解除となり、手付金は全額返還されます。ほとんどの個人の住宅購入契約にはこの特約が付きますが、特約の期日・対象ローンの条件を外れた解除は自己都合扱いになり得るため、契約書の確認が重要です。