住宅ローンが払えないとき|延滞前にやること・救済策の順番

滞納を放置するとどうなるか——時系列で理解する

まず、何もしなかった場合に何が起きるかを知っておきましょう。時期は金融機関や契約によって前後しますが、おおよその流れは共通しています。

分岐点は「期限の利益喪失」です。期限の利益とは「毎月分割で返済すればよい」という債務者の権利のことで、滞納が3〜6ヶ月程度続くとこれを失い、残債の一括返済を求められます。一括で払えなければ保証会社が代わりに銀行へ全額を支払い(代位弁済)、以後は保証会社等が債権者となって競売の申立てへ進みます。この段階まで来ると、家を残す道はほぼなくなります。

滞納すると遅延損害金(年14%程度の契約が多い)が加算され、期限の利益喪失や代位弁済の情報は信用情報機関に事故情報として登録されます。競売では市場価格より安く売却される傾向があり、売却後も残った債務の返済義務は消えません。「放置」はすべての面で最も損な選択です。

何より先に金融機関へ相談する——延滞「前」が最善

取るべき最初の行動は、借入先の金融機関の窓口(ローンセンターや相談窓口)への連絡です。意外に思われがちですが、金融機関にとっても競売は回収額が少なくなりがちな最終手段であり、返済を続けてもらえるなら条件変更に応じるほうが合理的です。返済の見直し(リスケジュール)の相談には多くの金融機関が応じています。

代表的な条件変更は、返済期間の延長(毎月返済額を下げる)、一定期間の返済額軽減や元金据置(利息のみ支払い)、ボーナス返済の見直し・廃止などです。いずれも審査があり、収入状況の分かる書類(源泉徴収票、給与明細、家計の状況など)の提出を求められます。条件変更は総返済額が増える方向の変更が多いことも理解したうえで、無理のない着地点を相談しましょう。

相談のタイミングは「延滞する前」が最善です。延滞前なら信用情報に傷がつかず、選べる条件変更の幅も広くなります。すでに1〜2ヶ月滞納していても手遅れではありません。期限の利益を失う前であれば立て直せる可能性は十分あります。ボーナスが出なかった月に1回落ちそう、という段階でも連絡する価値があります。

使える制度——機構のメニュー・自然災害ガイドライン

フラット35など住宅金融支援機構のローンを借りている場合、機構が返済方法変更のメニューを用意しています。返済期間の延長や一定期間返済額を軽減する仕組み、ボーナス返済の見直しなどがあり、収入減少など要件に該当すれば利用を相談できます。取扱いの詳細や申込みは、返済中の金融機関(取扱店)経由で行います。

地震・豪雨などの自然災害で家や収入に被害を受けてローンが払えなくなった場合は、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」という枠組みがあります。一定の要件のもと、信用情報に事故情報を登録されずに債務の減免を受けられる可能性があり、手続きを支援する登録支援専門家(弁護士等)の費用は原則かからないとされています。災害起因の場合は、通常の債務整理より先にこの制度の対象になるかを金融機関に確認してください。

勤務先の倒産や病気で収入が長期的に見込めない場合など、条件変更では立て直せない水準まで来ているなら、個人再生(住宅資金特別条項により家を残せる可能性のある法的手続)などの債務整理も選択肢になります。この段階の判断は必ず弁護士に相談してください。

家計の立て直し——住宅ローンの優先順位は高い、ただし限度がある

並行して家計の見直しも進めます。住宅ローンは、滞納すると住まいそのものを失う点で優先順位の高い支払いです。カードローンの返済やその他の支出より優先して確保するのが原則ですが、税金・社会保険料・光熱費など生活の土台と、家族の食費・医療費まで削って住宅ローンに回すのは本末転倒です。

固定費(通信費・保険料・サブスクリプション・車関係)の削減、収入面の立て直し(就労支援・失業給付・傷病手当金などの公的給付の確認)、家計全体の債務の整理を同時に進めます。自治体の生活困窮者自立支援の窓口では、家計改善の支援を無料で受けられる場合があります。

見直しても毎月の収支が恒常的にマイナスで、回復の見込みが立たないなら、「この家を維持し続けるべきか」の判断に正面から向き合う必要があります。傷が浅いうちの売却は、資産を守る立派な選択肢です。

売却という選択——アンダーローンなら通常売却、オーバーローンなら任意売却

売却の判断は「残債と売却見込み額の比較」から始まります。複数の不動産会社の査定を取り、売却額が残債を上回る(アンダーローン)なら、通常の売却でローンを完済して住み替える道があります。信用情報に傷を残さず生活を立て直せる、最も穏当な出口です。

売却見込み額が残債に届かない(オーバーローン)場合、通常の売却には不足分を埋める自己資金が必要です。それが難しいときは、債権者の同意を得て市場で売却する「任意売却」を検討します。競売に比べて市場価格に近い金額で売れる傾向があり、引越し時期などの調整余地も相対的にあるとされます。任意売却は期限の利益喪失後でも競売の完了前なら間に合う可能性がありますが、時間の余裕があるほど有利です。

任意売却をうたう業者には、実績や手数料の説明が不透明なところも混じっています。「必ず住み続けられる」「残債がゼロになる」といった断定的な勧誘は疑ってかかり、複数の業者・専門家に相談して比較してください。リースバック(売却後に賃貸で住み続ける)も、家賃水準や買い戻し条件次第で不利な契約になり得るため、契約前に第三者に内容を見てもらうことをおすすめします。

無料の相談先と、やってはいけないこと

ひとりで抱え込む必要はありません。無料で相談できる窓口が複数あります。借入先の金融機関の相談窓口のほか、全国銀行協会の相談室(カウンセリングサービス)、住宅金融支援機構(機構のローンの場合)、法テラス(収入等の要件を満たせば無料法律相談)、自治体の生活相談・生活困窮者自立支援窓口などです。

最後に、状況を確実に悪化させる行動を挙げます。ひとつでも当てはまりそうなら、その前に上記のどこかへ連絡してください。

• 金融機関からの電話・郵便を無視する(相談の余地を自ら閉ざす最悪手)
• カードローンやキャッシングで住宅ローンの返済を穴埋めする(高金利の自転車操業で破綻が加速する)
• 裁判所からの書類(競売関係の通知)を開封せず放置する
• 「絶対に家を残せる」「残債が消える」といった断定的な勧誘を鵜呑みにして契約する
• 家計の実態を家族に隠したまま独断で借入や契約を重ねる
• リースバックや任意売却の契約書を、第三者に確認してもらわずその場で締結する

よくある質問

住宅ローンは何ヶ月滞納するとやばいですか?

重大な分岐点は、一般に滞納3〜6ヶ月程度で訪れる「期限の利益喪失」です。これを過ぎると残債の一括返済を求められ、保証会社の代位弁済を経て競売手続きへ進みます。1〜2ヶ月の滞納段階なら、金融機関との相談で立て直せる可能性が十分あります。滞納前の相談が最善ですが、すでに滞納していても、督促を無視せず一日でも早く借入先に連絡することが重要です。

銀行に相談すると不利になりませんか?

相談したこと自体で不利に扱われることは通常ありません。金融機関にとっても競売は回収額が少なくなりがちな最終手段で、返済を続けてもらえる条件変更のほうが合理的だからです。むしろ延滞前に相談すれば信用情報に傷をつけずに条件変更を検討でき、選択肢が最も広くなります。相談の際は収入状況の分かる書類と家計の現状を整理して臨むと話が具体的に進みます。

返済条件の変更(リスケジュール)ではどんなことができますか?

代表的なのは、返済期間の延長による毎月返済額の引き下げ、一定期間の返済額軽減や元金据置(利息のみの支払い)、ボーナス返済の見直しです。住宅金融支援機構のローンにも同様の返済方法変更メニューがあります。いずれも審査があり、期間延長などは総返済額が増える方向に働く点も理解しておく必要があります。可否と内容は契約と金融機関の判断によるため、借入先に直接確認してください。

任意売却と競売はどちらが有利ですか?

一般に任意売却のほうが有利な傾向があります。市場での売却のため競売より高値になりやすく、売却条件や引越し時期の調整余地も相対的にあるためです。売却額が高いほど残る債務も減ります。ただし任意売却には債権者の同意が必要で、競売手続きが進むほど時間切れのリスクが高まります。検討するなら早い段階で、複数の不動産会社・専門家に相談して進めてください。

災害で被災してローンが払えない場合はどうすればよいですか?

まず借入先の金融機関に被災の状況を伝え、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」の対象になるか確認してください。一定の要件のもと、信用情報に事故情報を登録されずに債務の減免を受けられる可能性があり、手続きを支援する登録支援専門家(弁護士等)の費用は原則かからないとされています。通常の債務整理より先に、この制度の利用可否を確認するのが基本です。

参考情報

• 住宅金融支援機構(返済でお困りの方へ)
• 全国銀行協会(相談室)
• 日本司法支援センター(法テラス)