住宅ローンの諸費用はいくら?内訳と相場

諸費用の全体像と目安

諸費用とは、物件価格以外に必要となる費用の総称です。大きく分けると「住宅ローンに関する費用」「登記に関する費用」「税金」「保険料」「その他の費用」の5つに分類できます。原則として現金で支払うものが多いため、頭金とは別に準備しておくことが大切です。

目安としては、新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%程度です。同じ価格帯の物件でも、借入額、金融機関のタイプ(手数料型か保証料型か)、新築か中古か、マンションか戸建てかによって金額は変わります。

なお、近年は諸費用も含めて借り入れできる「諸費用ローン」や「オーバーローン」に対応する金融機関も増えていますが、借入額が増えるぶん総返済額も増える点には注意が必要です。

住宅ローン関連の費用

住宅ローンを借りる際の代表的な費用が、融資事務手数料と保証料です。ネット銀行やフラット35では借入額の2.2%(税込)を事務手数料として支払う「定率型」が主流で、都市銀行では事務手数料3.3万円程度の「定額型」に保証料を組み合わせる方式が一般的です。

また、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税もかかります。借入額が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円ですが、電子契約を利用すれば印紙税は0円になります。ネット銀行を中心に電子契約が広がっており、諸費用を抑えるポイントの一つです。

手数料型と保証料型のどちらが有利かは、借入期間や繰上返済の予定によって変わります。詳しくは保証料と融資事務手数料の解説ページをご覧ください。

登記費用と税金

不動産を購入すると、所有権の保存・移転登記と、住宅ローンの担保となる抵当権の設定登記が必要です。このときにかかるのが登録免許税で、手続きを代行する司法書士への報酬もあわせて発生します。

抵当権設定の登録免許税は本則で借入額の0.4%ですが、自己居住用の住宅なら軽減措置により0.1%に引き下げられます。所有権の登記にも軽減税率が設けられています。

さらに、取得後数ヶ月してから都道府県より不動産取得税の納付書が届きます。税率は3%ですが、新築住宅は建物の評価額から1,200万円が控除されるため、税額が0円になる例も多くあります。入居後に届く納付書に慌てないよう、あらかじめ見込んでおきましょう。

試算例:4,500万円の新築マンションの諸費用

当サイトのシミュレーターで、新築マンション4,500万円・借入4,000万円・35年返済(ネット銀行型:事務手数料2.2%)の場合の諸費用を計算した例です。合計は約199万円、物件価格の約4.4%にあたります。

最も大きいのは融資事務手数料の88万円で、諸費用全体の4割以上を占めます。都市銀行型(事務手数料3.3万円+保証料一括824,400円)を選んだ場合の合計は約197万円で、初期費用の総額はほぼ同水準になります。

新築マンション4,500万円・借入4,000万円・35年(ネット銀行型)の諸費用例

• 融資事務手数料(借入額×2.2%):88万円
• 印紙税(金銭消費貸借契約):2万円
• 登録免許税(抵当権設定):4万円
• 登録免許税(所有権):16万円
• 不動産取得税:16万円
• 司法書士報酬:8万円
• 火災保険料(5年一括):10万円
• 修繕積立基金:40万円
• 引越し費用:15万円
• 合計:約199万円(物件価格の約4.4%)

中古住宅は仲介手数料が加わる

中古住宅を不動産会社の仲介で購入する場合は、仲介手数料が加わります。上限は「(物件価格×3%+6万円)×消費税」で計算され、物件価格が高いほど大きな金額になります。

当サイトの試算では、中古4,000万円(借入3,600万円)の場合、仲介手数料は1,386,000円となり、諸費用の合計は約272万円に達します。新築より物件価格が低くても、諸費用は新築の例(約199万円)を上回ります。中古の諸費用目安が6〜10%と高めなのはこのためです。

そのほか、火災保険料の目安はマンションで約10万円、戸建てで約20万円(いずれも5年一括)ですが、補償内容を見直して複数社を比較することで保険料を下げられる余地があります。引越し費用も時期や業者によって差が出るため、相見積もりが有効です。

よくある質問

住宅購入の諸費用はいくらくらいかかりますか?

目安は新築で物件価格の3〜7%、中古で6〜10%程度です。例えば新築マンション4,500万円・借入4,000万円・35年(ネット銀行型)の場合、当サイトの試算では融資事務手数料88万円などを含めて合計約199万円(物件価格の約4.4%)になります。中古は仲介手数料が加わるため割合が高くなります。

諸費用の中で最も大きい項目は何ですか?

ネット銀行型の住宅ローンでは、借入額の2.2%かかる融資事務手数料が最も大きくなるのが一般的です。借入4,000万円なら88万円で、諸費用全体の4割以上を占めます。中古物件では「(価格×3%+6万円)×消費税」で計算される仲介手数料が最大の項目になることも多く、4,000万円の物件なら1,386,000円です。

諸費用は住宅ローンに組み込めますか?

諸費用込みで借り入れできる金融機関は増えていますが、借入額が増えるぶん利息を含む総返済額も増えます。可能であれば諸費用分は現金で用意し、借入は物件価格の範囲内に抑えるほうが返済負担は軽くなります。

諸費用を安くする方法はありますか?

電子契約を利用すれば印紙税(借入1,000万円超5,000万円以下で2万円)が0円になります。また、火災保険は補償内容を見直して複数社を比較することで保険料を下げられます。引越し費用も時期の調整や相見積もりで節約できます。融資事務手数料や保証料は金融機関のタイプによって仕組みが異なるため、総返済額まで含めた比較が重要です。

参考情報

• 国税庁
• 国土交通省
• 住宅金融支援機構(フラット35)
• 日本損害保険協会