分譲マンションの火災保険|専有部分の範囲と水漏れへの備え

共用部分は管理組合、専有部分と家財は自分——保険の分担構造

分譲マンションの建物は、廊下・エントランス・外壁・屋上・構造躯体などの「共用部分」と、住戸内部の「専有部分」に分かれます。共用部分の火災保険(マンション総合保険などと呼ばれます)は管理組合が一棟単位で契約するのが通常で、区分所有者が個人で掛けるのは「専有部分の建物部分」と「家財」の2つです。

つまり、各住戸で契約する火災保険は「専有部分(内装・設備)+家財」が対象で、戸建てのように建物全体を対象にするわけではありません。この前提を誤ると、共用部分まで含んだ過大な保険金額で保険料を払いすぎることになります。

自分のマンションの管理組合がどんな保険に入っているか(補償内容・個人賠償の包括特約の有無)は、管理組合の総会資料や重要事項調査報告書で確認できます。専有部分の保険を検討する前に一度確認しておくと、補償の重複や抜けを防げます。

専有部分の範囲は管理規約で決まる——上塗基準と壁芯基準

「専有部分がどこまでか」は、実はマンションごとに管理規約で定められています。多くのマンションが採用しているのは、国土交通省のマンション標準管理規約に沿った「上塗(うわぬり)基準」で、天井・床・壁の躯体(コンクリート)部分は共用部分、その内側の仕上げ(上塗)部分から内側が専有部分という考え方です。

一方、躯体の中心線から内側を専有部分とする「壁芯(へきしん)基準」を採る規約もあります。壁芯基準のほうが専有部分の範囲が広くなるため、同じ住戸でも規約しだいで専有部分の適正な保険金額(評価額)が変わります。保険会社は専有面積と基準(上塗か壁芯か)から評価額の目安を算出するので、契約時には管理規約を確認し、正しい基準を申告してください。

なお、専有部分の内装・設備は新築時と同等に再建するといくらかかるかという「再調達価額(新価)」で評価するのが現在の主流です。古い契約で時価ベースのままになっていると、事故時に修復費用をまかなえない可能性があります。

マンションの保険料は戸建てより安い——構造級別のしくみ

火災保険の保険料は建物の構造で大きく変わります。住宅物件は、コンクリート造マンションなどの「M構造」、鉄骨造などの耐火構造の戸建て等の「T構造」、木造在来工法などの「H構造」の3つの構造級別に分かれ、燃えにくく損害が出にくいM構造が最も保険料が安く設定されています。

分譲マンションの専有部分+家財の契約は基本的にM構造で、同じ保険金額なら木造戸建て(H構造)の半分以下の保険料になることも珍しくありません。「マンションの火災保険は安い」からこそ、保険料を惜しんで補償を削るより、必要な補償をきちんと付けることに意味があります。

では何を付けるべきか。マンションの上層階なら床上浸水のリスクは小さいため水災補償を外す選択は合理的ですが(1階や地下、ハザードマップで浸水想定がある場合は別)、逆に外せないのが水濡れと破損・汚損です。マンションの事故で身近なのは、火災よりも給排水管事故や上階からの水濡れ、家具の移動でドアを壊したといった破損・汚損、そして留守中の盗難だからです。

個人賠償責任特約——マンション暮らしで最も働く補償

分譲マンションで火災保険に付ける特約として最重要なのが個人賠償責任特約(個人賠償責任保険)です。洗濯機のホース外れや給水管の事故で階下の住戸を水浸しにした場合、階下の内装や家財への損害賠償は自分の火災保険では払えず、この特約から支払われます。マンションの水漏れ賠償は数十万〜数百万円に達することがあり、特約なしで自己負担するのは重い負担です。

しかもこの特約は住まいの事故に限らず、日常生活の賠償事故——自転車で歩行者にけがをさせた、買い物中に商品を壊した、子どもが他人の物を壊した——まで幅広くカバーします。保険金額1億円程度でも保険料は年間数千円以下が一般的で、示談交渉サービス付きを選べば相手との交渉を保険会社に任せられます。自転車保険の加入義務化条例に対応する手段としても使えます。

個人賠償責任特約は、管理組合のマンション総合保険に「全戸包括型」で付いている場合や、自動車保険・傷害保険・クレジットカードに付帯している場合があり、重複加入しやすい補償です。重複しても保険料が無駄になるだけで補償は増えません(実損払いのため)。契約前に、管理組合の保険と自分の他の保険を確認し、1本に絞って示談交渉サービス付き・保険金額1億円以上を確保するのが合理的です。

• 洗濯機のホース外れ・給水管の事故で階下の住戸を水浸しにした
• ベランダから物を落として通行人や駐車中の車に損害を与えた
• 自転車で歩行者と衝突してけがをさせた(自転車保険義務化条例への対応にも)
• 買い物中に店の商品を壊した、子どもが友人宅の物を壊した
• 飼い犬が散歩中に他人を噛んでしまった

地震保険は必要か——高層階でも他人事ではない理由

地震・噴火・津波による損害(地震による火災を含む)は火災保険では支払われず、火災保険とセットで契約する地震保険でカバーします。「マンションは頑丈だから不要」と思われがちですが、地震保険の対象は専有部分と家財です。躯体が無事でも、住戸内では食器棚・テレビの転倒、家電の破損、内装のひび割れなどが起こり、高層階ではむしろ長周期の揺れで家財被害が大きくなることがあります。

地震保険は火災保険の保険金額の30〜50%の範囲でしか掛けられない、被災後の生活再建資金という性格の保険です。住宅ローン返済中に被災すると「住めない家のローン+新しい住まいの費用」の二重負担になり得るため、ローン残高が大きい人ほど検討の優先度は高くなります。保険料は所在地と構造で決まり、マンション(イ構造)は木造より割安です。地震保険料控除で所得税・住民税の負担も軽減されます。

まずは家財の地震保険だけでも検討する価値があります。マンションの地震被害は「建物は半損未満でも家財は大きな被害」というパターンが多く、家財の地震保険は保険料に対して支払いを受ける機会が相対的に多い補償だからです。

賃貸に出すとき・買い替えのときは契約の見直しを

住んでいたマンションを賃貸に出す場合、自分は「居住者」から「家主(オーナー)」に変わるため、保険も掛け替えが必要です。自分の家財は搬出するので家財補償は不要になる一方、専有部分(内装・設備)の補償は継続し、貸主として建物の欠陥等で他人に損害を与えた場合に備える施設賠償責任特約や、火災で賃料収入が途絶えた場合の家賃収入特約を検討します。入居者には借家人賠償責任特約付きの家財保険に加入してもらうのが通常です。

また、売却・買い替え時には旧居の火災保険の解約を忘れないでください。長期契約の残期間分の保険料は解約返戻金として戻ります。逆に購入時は、引き渡し日から補償が始まるように事前に契約しておくこと。引き渡しを受けた瞬間から、住み始める前でも所有者としてのリスク(もらい火・水濡れ等)は発生しています。

よくある質問

分譲マンションでも火災保険は必要ですか?

必要と考えるべきです。管理組合の保険がカバーするのは共用部分だけで、専有部分の内装・設備と家財は各自の保険でしか守れません。またマンションでは火災そのものより水濡れ・破損汚損・盗難といった事故が身近で、階下への水漏れに備える個人賠償責任特約の受け皿としても火災保険が必要です。もらい火の場合も、失火責任法により重大な過失がない限り火元に賠償請求できないため、自分の保険で備えるのが原則です。

専有部分の保険金額はどう決めればよいですか?

管理規約の基準(上塗基準か壁芯基準か)を確認したうえで、保険会社が専有面積から算出する再調達価額(新価)の目安に沿って設定するのが基本です。標準管理規約に沿った上塗基準のマンションが多数派ですが、壁芯基準なら範囲が広くなり評価額も上がります。共用部分まで含めた過大な金額を掛けても超過分は支払われないため、正しい基準の申告が保険料の無駄を防ぎます。

個人賠償責任特約は管理組合の保険に付いていると聞きました。自分でも付けるべきですか?

まず管理組合の契約内容を確認してください。全戸包括型の個人賠償特約が付いていれば、階下への水漏れ等はそちらで対応できる場合があります。ただし包括契約は保険金額が低め・示談交渉サービスなし・更新時に外れる可能性といった注意点があり、マンション外の日常事故(自転車事故など)への備えも考えると、自分の契約に保険金額1億円以上・示談交渉サービス付きで1本確保しておくと安心です。重複加入しても補償は増えないため、内容を確認して整理しましょう。

マンションの上層階でも地震保険や水災補償は必要ですか?

水災補償は、上層階で浸水リスクがなければ外す選択が合理的です(1階・地下や浸水想定区域は必要)。一方、地震保険は高層階でも検討する価値があります。地震保険の対象は専有部分と家財であり、躯体が無事でも家財の転倒・破損や内装の損傷は起こり、高層階は長周期の揺れで家財被害が出やすいためです。住宅ローン残高が大きい人ほど、生活再建資金としての地震保険の優先度は高くなります。

マンションを賃貸に出す場合、今の火災保険のままではだめですか?

掛け替えが必要です。居住用の契約は自分が住むことが前提で、賃貸に出すと家主(賃貸用)としての契約に変える必要があります。家財補償を外し、専有部分の補償に加えて施設賠償責任特約や家賃収入特約を検討し、入居者には借家人賠償責任特約付きの家財保険に入ってもらうのが一般的な形です。契約形態を変えないまま事故が起きると、保険金の支払いでトラブルになる可能性があります。

参考情報

• 日本損害保険協会
• 国土交通省(マンション標準管理規約)