実家をどうする?空き家の維持費・売却・活用の選択肢

空き家の年間維持費:持っているだけで年10〜50万円

誰も住んでいなくても、家の維持費はゼロになりません。固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年課税され、火災保険(空き家は保険料が割高になったり、契約できる商品が限られたりします)、通電・通水の基本料金、庭木の剪定や草刈りなどの管理費用がかかります。遠方に住んでいれば、換気や見回りのために帰省する交通費も無視できません。

管理を業者に委託する場合は月数千円〜1万円程度が相場です。合計すると、空き家の維持費は年10〜50万円程度になるのが一般的で、10年持ち続ければ数百万円。この金額は「実家をどうするか決めない」ことへの、毎年支払うコストだと考えてください。

建物は住まなくなると傷みが加速します。換気されない室内は湿気で傷み、通水しない配管は封水切れで悪臭や害虫の原因になり、雨漏りの発見も遅れます。月1回程度の換気・通水・見回りは、資産価値を守るための最低限のメンテナンスです。

放置のリスク:特定空家・管理不全空家と「固定資産税6倍」

住宅が建っている土地は「住宅用地特例」により固定資産税の課税標準が最大6分の1(200平米以下の部分)に軽減されています。「古家を取り壊すと固定資産税が上がる」と言われるのはこのためです。ところが、空家等対策特別措置法により、放置された空き家はこの特例を受けられなくなる場合があります。

同法では、倒壊のおそれや衛生上有害な状態にある空き家を「特定空家」に指定でき、市区町村の勧告を受けると住宅用地特例が解除されます。さらに2023年12月施行の改正法では、窓が割れたまま、雑草が繁茂したままなど、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」の区分が新設され、こちらも勧告を受けると特例が解除され得るようになりました。特例が外れると土地の固定資産税は最大6倍相当に増える計算になります。

「壊すと税金が6倍になるから空き家のまま置いておく」という従来の判断は、もはや成立しません。管理不全のまま放置すれば、壊さなくても勧告により特例が解除され得るからです。しかも特定空家に対しては命令(違反には50万円以下の過料)や行政代執行(解体費用は所有者負担)まで進む可能性があります。加えて、倒壊や屋根材の飛散で第三者に損害を与えれば、所有者が賠償責任を負います。

相続登記の義務化:3年以内・過料10万円以下

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。重要なのは、施行日より前に相続した不動産も対象になることです(施行日から3年、つまり2027年3月31日までが申請期限)。

「実家の名義がまだ亡くなった親(あるいは祖父母)のまま」という家は珍しくありませんが、放置するほど相続人が増えて権利関係が複雑になり、いざ売ろうとしたときに全員の同意が取れず売れない、という事態に陥ります。遺産分割の話し合いがまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という簡易な手続きを法務局で行えば、ひとまず義務を果たしたことになります。

相続登記は自分で法務局に申請することも可能ですが、相続人が多い・代替わりが重なっているケースでは司法書士への依頼が現実的です。登録免許税(固定資産税評価額の0.4%)に加え、司法書士報酬は数万円〜十数万円程度が目安です。売却や活用はすべて登記が済んでいることが前提になるため、実家の今後を考える際の最初の一歩は名義の確認です。

売る・貸す・使う・解体:4つの選択肢の比較

相続登記を済ませたら、選択肢は大きく4つです。それぞれの向き不向きを整理します。判断の軸は「立地に需要があるか」「建物の状態」「自分や親族が将来使う可能性」の3つです。

需要のある立地なら売却・賃貸のどちらも成立しますが、賃貸に出すには修繕・リフォーム費用の先行投資と、貸主としての管理責任が伴います。需要の乏しい立地では、自治体の空き家バンクへの登録や、隣地所有者への売却打診など、市場外の出口も検討します。どうしても引き取り手がない場合の最終手段として、相続土地国庫帰属制度(要件と負担金あり・建物は解体が前提)もあります。

空き家の3,000万円特別控除:使えれば税額が大きく変わる

相続した空き家を売却したとき、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除)。譲渡所得税は「売却額−取得費−譲渡費用」に約2割(長期譲渡の場合)課税されますが、実家は取得費が不明で概算取得費(売却額の5%)しか使えないことが多く、控除がないと税負担が重くなりがちです。この特例が使えるかどうかで手取りが数百万円変わることもあります。

主な要件は次のとおりです(2026年7月時点)。1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物(マンション)でないこと、相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと(老人ホーム入所中の場合も一定要件で可)、相続から譲渡まで事業・貸付・居住に使っていないこと、譲渡価額が1億円以下であること、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。家屋は耐震基準への適合または取壊しが必要ですが、2024年以降の譲渡では、譲渡後翌年2月15日までに買主が耐震改修・取壊しを行う場合も対象になりました。

「3年経過年の年末まで」という期限がこの特例の最大の落とし穴です。相続後に迷っている間に期限が過ぎ、控除を使えなくなるケースは少なくありません。また、賃貸に出すと「相続から譲渡まで貸付に使っていない」という要件を満たせなくなる点も、貸すか売るかの判断に直結します。適用の可否は要件が細かいため、確定申告前に税務署か税理士に必ず確認してください。

相談先と進め方:ひとりで抱え込まない

空き家問題は、登記(司法書士)・税金(税理士・税務署)・売却(宅建業者)・解体や管理(自治体・事業者)と複数の専門領域にまたがります。最初の相談先としておすすめなのは、市区町村の空き家対策担当窓口です。多くの自治体が無料相談を実施しており、解体補助金・リフォーム補助金・空き家バンクなど、その地域で使える支援策を教えてもらえます。

進め方の目安は次のとおりです。第一に名義の確認と相続登記(義務化への対応)。第二に建物の状態と維持費の把握。第三に「売る・貸す・使う・解体」の方針決定——このとき3,000万円特別控除の期限(相続開始から3年経過年の年末)から逆算することが重要です。方針が「保留」になる場合も、管理不全空家に指定されないよう最低限の管理体制(換気・草刈り・管理委託)だけは必ず整えてください。

よくある質問

空き家を放置すると固定資産税が本当に6倍になるのですか?

正確には、市区町村から特定空家または管理不全空家として勧告を受けると、住宅用地特例(200平米以下の部分は課税標準が6分の1)が解除され、土地の固定資産税が最大6倍相当まで増え得るという仕組みです。すべての空き家が自動的に6倍になるわけではなく、適切に管理されていれば特例は維持されます。逆に言えば、窓の破損や雑草の繁茂を放置した状態は勧告の対象になり得るため、管理を怠らないことが実質的な節税になります。

相続登記をしないとどうなりますか?

2024年4月から相続登記は法的義務となり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内(2024年3月以前の相続分は2027年3月31日まで)に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。また、登記をしないままでは売却も賃貸も担保設定もできず、世代を重ねるほど相続人が増えて手続きが困難になります。遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たすことができます。

実家を解体して更地にすべきでしょうか?

一概には言えません。更地にすると住宅用地特例が外れて土地の固定資産税が増えるうえ、木造でも100〜200万円規模の解体費がかかります。一方、建物の傷みが激しい場合や、その地域で古家付き土地より更地の需要が高い場合は、解体した方が売りやすくなります。売却前提なら、まず宅建業者に「古家付きと更地でどちらが売りやすいか」を査定段階で相談し、空き家の3,000万円特別控除の要件(取壊しでも適用可)と自治体の解体補助金の有無も併せて確認するのが合理的です。

空き家の3,000万円特別控除はマンションの実家にも使えますか?

使えません。この特例は1981年5月31日以前に建築された家屋が対象で、区分所有建物(分譲マンション)は対象外と定められています。マンションを相続して売却する場合は、被相続人の居住用財産としての他の要件や、取得費加算の特例(相続税を納めた場合)など別の制度の適用可否を検討することになります。適用できる特例は状況によって異なるため、売却前に税務署や税理士に確認してください。

遠方に住んでいて実家の管理に通えません。どうすればよいですか?

月数千円〜1万円程度で換気・通水・見回り・郵便物確認などを代行する空き家管理サービスが、警備会社・不動産会社・シルバー人材センターなどから提供されています。また、自治体によっては地元業者の紹介や管理費用の補助を行っている場合があります。管理を外注してでも建物の状態を保つことは、管理不全空家の指定を避け、将来の売却価格を守ることにつながるため、維持費の一部として組み込む価値があります。

参考情報

• 国土交通省(空家等対策特別措置法)
• 法務省(相続登記の申請義務化)
• 国税庁(被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例)
• 国民生活センター