変動金利と固定金利(フラット35)どっちを選ぶ?後悔しない決め方
この記事の要点
住宅ローン選びで最も大きな分かれ道が「変動金利」と「固定金利」の選択です。変動金利は当初の金利が低い一方で将来の金利上昇リスクを借り手が負い、固定金利は金利がやや高い代わりに完済までの返済額が確定するという、リスクの引き受け方が根本的に異なります。
代表的な全期間固定型ローンには、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」があります。借入時に返済額が完済まで確定するため、長期の資金計画を立てやすいのが特徴です。
この記事では、各金利タイプの仕組みとリスク、金利差が総返済額にどれほど影響するかを試算数値で示し、どのような人にどのタイプが向いているかを整理します。
変動金利の仕組み|5年ルールと125%ルール
変動金利型は、短期プライムレートなどを基準に金利が半年ごとに見直されるタイプです。当初の適用金利は固定型より低く設定されるのが一般的で、近年の低金利環境では新規借入の多数派となっています。
多くの金融機関の変動金利(元利均等返済)には「5年ルール」と「125%ルール」という2つの緩和措置があります。5年ルールは、金利が見直されても毎月の返済額は5年間変わらないというもの。125%ルールは、5年ごとの返済額改定時に、新しい返済額が従前の125%(1.25倍)を超えないよう上限を設けるものです。
ただし、これらのルールは返済額の急増を緩和するだけで、支払うべき利息が減るわけではありません。金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が増えて元金の減りが遅くなり、極端な場合には毎月の返済額を利息が上回る「未払利息」が発生するリスクがあります。未払利息は繰り延べられて後で精算する必要があるため、変動金利を選ぶ場合は金利上昇時に増額返済や繰上返済で対応できる家計の余力が重要です。なお、金融機関によっては5年ルール・125%ルールを採用していない場合もあります。
固定金利とフラット35の仕組み
全期間固定金利型は、借入時の金利が完済まで変わらないタイプです。将来の金利がどれだけ上昇しても返済額は一切変わらないため、返済計画の確実性を最優先する人に向いています。代表格が住宅金融支援機構のフラット35で、最長35年の全期間固定金利を民間金融機関との提携で提供しています。
フラット35には民間ローンと異なる特徴がいくつかあります。まず、団体信用生命保険(団信)への加入が任意である点です。健康上の理由で団信に加入できない人でも利用できます(民間ローンの多くは団信加入が必須)。また、融資率(借入額÷住宅価格)が9割以下、つまり自己資金を1割以上入れると、9割超の場合より低い金利が適用される仕組みがあります。
このほか、保証料が不要で保証人も不要、繰上返済手数料が無料といった特徴もあります。省エネ性能等の高い住宅に対して一定期間金利を引き下げる制度もあるため、最新の条件は公式サイトで確認するとよいでしょう。
なお、固定期間選択型(当初10年固定など)という中間的なタイプもあります。固定期間終了後はその時点の金利で変動型か再度の固定型を選ぶことになり、期間終了後の金利は確定していない点に注意が必要です。
| 項目 | 変動金利型 | 固定期間選択型 | 全期間固定型(フラット35) |
|---|---|---|---|
| 当初金利の水準 | 低い | 中間 | 高め |
| 金利見直し | 半年ごと | 固定期間終了後 | なし(完済まで確定) |
| 返済額の変動 | 5年ルール・125%ルールで緩和 | 固定期間終了後に変動 | 変動しない |
| 金利上昇リスク | 借り手が負う | 固定期間後は借り手が負う | 負わない |
| 未払利息リスク | あり | 固定期間後はあり | なし |
| 団信 | 多くは加入必須 | 多くは加入必須 | 任意(フラット35) |
金利差は総返済額にどう効くか|4,000万円借入の試算
変動と固定の金利差は一見小さく見えますが、35年という長期では総返済額に大きな差を生みます。借入4,000万円・35年・元利均等返済で、金利水準別の毎月返済額と総返済額を比較してみましょう。
金利0.5%と1.5%では毎月の返済額に約1.9万円、総返済額では約783万円の差が生じます。逆に言えば、変動金利で借りて将来金利が1%上昇した場合の影響もこの規模になり得るということです。変動金利を検討する際は、現在の低金利だけでなく、金利が上昇したケースの返済額も必ずシミュレーションしておきましょう。
試算例:4,000万円・35年・元利均等返済の金利別比較
- 金利0.5%:毎月103,834円(総返済額約4,361万円)
- 金利0.6%:毎月105,611円(総返済額約4,436万円)
- 金利1.0%:毎月112,914円(総返済額約4,742万円)
- 金利1.5%:毎月122,473円(総返済額約5,144万円)
- 金利1.9%:毎月130,461円(総返済額約5,479万円)
- 金利が0.5%から1.9%に上がると、毎月の返済額は約2.7万円、総返済額は約1,118万円増加します。
変動と固定、どちらを選ぶかの判断軸
変動金利が向いているのは、金利が上昇した場合に返済額の増加を吸収できる収入・貯蓄の余裕がある人、借入額が年収に対して控えめな人、繰上返済で早期に残高を減らす計画がある人です。当初の低金利の恩恵を受けつつ、リスクを自分の家計でコントロールできることが前提になります。
固定金利(フラット35を含む)が向いているのは、返済額を完済まで確定させて教育費や老後資金の計画を立てたい人、借入額が大きく金利上昇時の増額に耐えにくい人、健康上の理由で民間の団信付きローンを利用しにくい人(フラット35は団信任意)です。
「どちらが得か」は将来の金利次第であり、事前に正解は分かりません。重要なのは、金利上昇というリスクを自分が負えるかどうかという観点で選ぶことです。当サイトのシミュレーターで複数の金利シナリオを試算し、最悪ケースでも返済を続けられるかを確認したうえで判断することをおすすめします。
よくある質問
- 変動金利の5年ルール・125%ルールとは何ですか?
- 5年ルールは、変動金利で金利が見直されても毎月の返済額を5年間据え置く仕組みです。125%ルールは、5年ごとの返済額改定時に新しい返済額を従前の125%以内に抑える仕組みです。いずれも返済額の急増を緩和する措置ですが、支払うべき利息そのものが減るわけではなく、金融機関によっては採用していない場合もあります。
- 変動金利の「未払利息」とは何ですか?
- 未払利息とは、金利が大きく上昇した際に、その月の利息額が毎月の返済額を上回ってしまい、払いきれない利息が発生する状態を指します。未払利息は免除されるのではなく繰り延べられ、後で精算する必要があります。5年ルール・125%ルールがある変動金利特有のリスクです。
- フラット35と民間ローンの違いは何ですか?
- フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定金利ローンです。民間ローンと異なり団体信用生命保険への加入が任意で、保証料も不要です。また、自己資金を1割以上入れて融資率を9割以下にすると、9割超の場合より低い金利が適用されます。
- 金利が1%違うと総返済額はどのくらい変わりますか?
- 借入4,000万円・35年・元利均等返済の場合、金利0.5%では毎月103,834円(総返済額約4,361万円)、金利1.5%では毎月122,473円(総返済額約5,144万円)です。金利1%の差で毎月約1.9万円、総返済額では約783万円の差になります。
理解度チェック
Q. 変動金利には125%ルールがあるので、金利が上がっても総返済額が増えることはない。
答え: ❌ — 5年ルール・125%ルールは毎月返済額の急増を抑える仕組みで、利息の発生自体は抑えられません。支払いが先送りされるだけで、未払利息が生じれば総返済額はむしろ増え得ます。