家を買わずに賃貸+投資は本当に得?35年後に逆転する「家賃の重み」を実計算

利回り別:賃貸+投資の35年後資産

初期費用相当の699万円を一括投資し、毎月の差額約1.1万円を35年間積み立てた場合の資産を、年利1%・3%・5%(いずれも一定と仮定・複利)で計算しました。運用益には約20.315%の税金がかかるとして税引後も示します(NISA等の非課税枠を使えばこの差は縮まります)。

年3%で運用できれば税引後約2,500万円、年5%なら約4,400万円。一方、年1%にとどまると約1,500万円です。「賃貸+投資」戦略の成否が、ほぼ運用利回りで決まることがわかります。

落とし穴:35年後から「家賃の重み」が逆転する

ここまでの数字だけ見ると賃貸+投資が有利に見えますが、比較はローン完済の瞬間で終わりません。むしろ本番はその後です。完済後の持ち家の住居費は維持費のみ(月約4.1万円=年約49万円)に下がるのに対し、賃貸は家賃が生涯続きます(家賃13万円なら更新料込みで年約163万円)。

その差は年約114万円。65歳から85歳までの20年間で約2,266万円にのぼります。つまり年3%運用で築いた税引後約2,500万円は、老後の家賃差でほぼ食い潰される計算です。さらに持ち家側には35年後のマンションの残存価値(立地次第で数百万〜数千万円)が資産として残ります。

整理すると、「年3%運用の賃貸+投資」と「購入」は、老後まで含めるとおおむね拮抗〜購入やや有利。年5%を35年間実現できれば賃貸+投資が数字上勝ちますが、それは相応にハードルの高い前提です。逆に運用が年1%程度なら、購入が明確に有利になります。

老後20年間(65〜85歳)の住居費の差

• 賃貸(家賃13万・更新料込み): 年約163万円 × 20年 = 約3,250万円
• 持ち家(維持費のみ): 年約49万円 × 20年 = 約984万円
• 差額: 約2,266万円 — 年3%運用の35年後資産(税引後約2,489万円)にほぼ匹敵します。
• ※ 家賃・維持費は一定と仮定。持ち家には物件の残存価値が別途残ります。

数字に表れない前提:この戦略が要求する「規律」

賃貸+投資戦略の最大の敵は、市場ではなく自分自身です。この試算は「35年間、毎月欠かさず積み立て、暴落時にも売らずに持ち続け、余った差額を生活費に流用しない」ことを前提にしています。住宅ローンが半強制の貯蓄装置として機能するのに対し、任意の積立を35年間続けるには相当な規律が必要です。

また、持ち家には団信という保険機能があります。契約者に万一のことがあれば残債ゼロの家が家族に残りますが、賃貸+投資の場合は同等の保障を生命保険で別途用意する必要があり、その保険料は上の試算に含まれていません。

一方、賃貸側にも数字にならない優位があります。転勤・離婚・収入減にすぐ対応できる流動性、災害で資産が毀損しない身軽さ、住み替えの自由です。逆に高齢期の入居審査(保証人・収入)が厳しくなる問題は賃貸側の長期リスクとして残ります。

• 35年間の積立規律と暴落時の握力が大前提(途中でやめれば試算は崩れる)
• 団信相当の生命保険料は試算に未算入(賃貸側の隠れコスト)
• 家賃・金利・維持費は一定と仮定——実際はどちらにも変動リスクがある
• 高齢期の賃貸入居審査の壁は賃貸側の長期リスク
• 転居の自由・災害リスクからの身軽さは賃貸側の数字にならない価値

判断の目安:どちらに分があるか

結局のところ、この選択は「不動産(1つの物件への集中投資+レバレッジ)」と「金融資産(分散投資)」のどちらに資産を置くかの選択でもあります。以下を目安にしてください。

• 賃貸+投資に分がある人: 転勤・転職の可能性が高い/長期積立投資をすでに数年続けられている/購入候補エリアの資産性(将来の売却価値)に自信が持てない
• 購入に分がある人: 同じ場所に長く住む見込み/積立の規律に自信がない(強制力が欲しい)/団信の保障価値を重視する/老後に家賃を払い続けたくない
• 折衷案: 購入しつつ頭金を最小限にして手元資金を運用に回す——機会費用の考え方は別記事で解説しています
• どちらを選ぶにせよ、生活防衛資金(生活費6ヶ月分)の確保が先。投資判断はご自身の責任で(本記事は特定の運用を勧めるものではありません)

よくある質問

年5%の運用は現実的ですか?

全世界株式などへの長期・分散投資の過去実績としては珍しくない水準ですが、将来を保証するものではなく、途中には資産が数十%減る局面も普通にあります。35年間その変動に耐えて積立を続けられるかが本質的な条件です。過去に投資経験がない方が、住居という生活基盤を賭けてこの前提を置くのはリスクが高いといえます。

NISAを使えば結果は変わりますか?

変わります。本記事の税引後の数字は運用益に約20.315%課税される前提ですが、NISAの非課税枠内であればこの税負担がなくなり、賃貸+投資側の結果は税引前の数字に近づきます。ただし年間投資枠・生涯投資枠に上限があるため、初期一括699万円のすべてを直ちに非課税化できるわけではありません。

持ち家の残存価値はどのくらい見込めますか?

立地に大きく依存します。駅近の都市部マンションは築35年でも相応の価格で取引される一方、郊外や地方では大きく下がる例もあります。過去の成約価格は不動産情報ライブラリ(www.reinfolib.mlit.go.jp)で確認できるので、検討エリアの築30年超物件がいくらで売れているかを見るのが最も現実的な見積もり方法です。

今賃貸で投資もしています。買うべきか迷ったらどう考えればよいですか?

まず当サイトのシミュレーターで、検討物件の「実質負担」(返済+維持費−控除)と現在の家賃を比較してください。実質負担が家賃と同水準以下なら、購入しても投資の積立を続けられる可能性が高く、両立が視野に入ります。実質負担が大きく上回るなら、その差額分だけ投資余力が減ることを織り込んで判断することになります。

参考情報

• 金融庁(NISA・長期分散投資の基礎)
• 不動産情報ライブラリ(成約価格の確認)