持ち家と賃貸どちらが得?35年の総費用を実際に計算して比較
この記事の要点
「持ち家と賃貸はどちらが得か」は住まい選びで最も議論の多いテーマです。この問いに一般論で答えることは難しく、購入する物件の価格や金利、住むエリアの家賃相場、そして何年住むかという前提条件によって結論が変わります。そこで本記事では、条件を具体的に固定したうえで、当サイトのシミュレーターで35年間の総費用を実際に計算し、数字で比較します。
比較の前提は「新築マンション4,500万円を頭金500万円・借入4,000万円・金利0.6%(全期間固定と仮定)・35年元利均等返済で購入するケース」と、「家賃11万円・13万円・15万円の賃貸に35年住み続けるケース(更新料2年ごとに家賃1ヶ月分)」です。持ち家側には諸費用・管理費・修繕積立金・固定資産税を含め、住宅ローン控除による軽減も反映しています。
先に結論の枠組みをお伝えすると、支出総額だけを見れば家賃13万円の賃貸より持ち家のほうが約900万円多くなりますが、35年後に持ち家には「マンションという資産」が残ります。つまり、35年後の物件の残存価値が約900万円を上回るかどうかが損益の分岐点になります。以下で内訳を順に確認していきます。
比較の前提条件を明確にする
持ち家と賃貸の比較記事は数多くありますが、結論が正反対になることも珍しくありません。その主な原因は前提条件の置き方の違いです。物件価格・金利・住む年数・家賃水準・維持費の見積もりを少し変えるだけで、総額は数百万円単位で動きます。したがって、比較を意味のあるものにするには、まず前提を明示することが欠かせません。
本記事の持ち家側の前提は、新築マンション4,500万円・頭金500万円・借入4,000万円・金利0.6%・返済期間35年・元利均等返済です。このとき毎月返済額は105,611円、35年間の総返済額は約4,436万円(うち利息は約436万円)となります。金利0.6%は2026年時点の変動金利水準に近い設定ですが、全期間この金利が続くと仮定した点にはご注意ください。
賃貸側は、家賃11万円・13万円・15万円の3パターンを用意し、いずれも2年ごとの更新料(家賃1ヶ月分・35年で17回)を含めています。なお、実際には賃貸の家賃も持ち家の管理費・修繕積立金も年数とともに変動し得ますが、本記事では計算を明確にするため一定と仮定しています。
- 物件:新築マンション4,500万円(頭金500万円・借入4,000万円)
- ローン:金利0.6%・35年・元利均等返済(毎月返済105,611円)
- 持ち家の維持費:管理費1.2万円+修繕積立金1.2万円+固定資産税の月割で月約4.1万円
- 賃貸:家賃11万・13万・15万円の3パターン、更新料は2年ごとに家賃1ヶ月分
持ち家の35年総支出は約6,585万円
持ち家のコストは住宅ローンの返済だけではありません。購入時には登記費用・ローン関連費用・不動産取得税などの諸費用がかかり、本ケースでは約199万円と試算されます。さらに入居後は、管理費1.2万円・修繕積立金1.2万円に固定資産税の月割を加えた月約4.1万円の維持費が続き、35年間の合計では約1,717万円に達します。この維持費は「ローンを完済しても続く支出」であり、持ち家の総費用を考えるうえで見落とせない項目です。
一方で、持ち家には住宅ローン控除という大きな軽減策があります。本ケース(省エネ基準適合住宅・控除期間13年)では、合計約267万円の税負担軽減が見込まれます。控除額は物件の性能区分や年末ローン残高、本人の納税額によって変わるため、あくまで本前提での試算値です。
以上を合計すると、持ち家の35年間の総支出は「頭金500万円+総返済額4,436万円+諸費用199万円+維持費1,717万円−住宅ローン控除267万円」で約6,585万円、月平均に直すと約15.7万円となります。毎月のローン返済額(約10.6万円)だけを見て家賃と比べると、実際の負担を大きく過小評価してしまうことが分かります。
試算例:4,500万円の新築マンションを35年ローンで購入した場合
- 前提:物件価格4,500万円・頭金500万円・借入4,000万円・金利0.6%・35年・元利均等返済。
- 毎月返済額は105,611円、総返済額は約4,436万円(うち利息約436万円)。購入時諸費用は約199万円。
- 維持費は管理費1.2万円+修繕積立金1.2万円+固定資産税月割で月約4.1万円、35年で約1,717万円。
- 住宅ローン控除(省エネ基準・13年)で約267万円の軽減。
- 35年総支出=500万+4,436万+199万+1,717万−267万≈約6,585万円(月平均 約15.7万円)。
賃貸の35年総支出は家賃11万円で約4,807万円
賃貸側の総支出は比較的シンプルで、家賃と更新料の積み上げです。2年ごとの更新料(家賃1ヶ月分・35年間で17回)を含めると、家賃11万円なら約4,807万円、13万円なら約5,681万円、15万円なら約6,555万円となります。
ここで重要なのは、比較する家賃水準の選び方です。4,500万円の新築マンションと同等の広さ・立地・築年数の賃貸物件は、都市部では家賃13万〜15万円程度になることが多く、家賃11万円の物件とは住まいの質が異なる可能性があります。「同じ質の住まい」を前提に比較するなら13万〜15万円のライン、「賃貸なら住まいの質を抑えて支出を減らす」戦略なら11万円のラインが目安になります。
また、本試算では家賃を35年間一定としていますが、実際にはインフレや周辺相場の変動で家賃が上がる可能性も、築年数の経過で下がる可能性もあります。賃貸の総支出は「住み替えの自由度と引き換えに、生涯にわたって家賃を払い続ける」構造である点を押さえておくとよいでしょう。
35年総費用の比較表と損益分岐点
ここまでの数字を一覧にすると次の通りです。支出総額だけを比べると、持ち家(約6,585万円)は家賃13万円の賃貸(約5,681万円)より約900万円多くなります。一方、家賃15万円の賃貸(約6,555万円)とはほぼ同水準です。
ただし、この比較には決定的な違いがあります。35年後、賃貸には何も残りませんが、持ち家にはマンションという資産が残る点です。つまり家賃13万円の賃貸と比べる場合、「35年後のマンションの残存価値が約900万円を上回るか」が損益の分岐点となります。都心の駅近など資産性の高い立地であれば分岐点を大きく上回る可能性がある一方、値下がりの大きいエリアでは下回る可能性もあり、ここが立地選びの重要性につながります。
家賃15万円相当の住まいと比べるなら、総支出はほぼ同水準のため、残存価値の分だけ持ち家が有利になりやすい計算です。逆に家賃11万円の住まいで満足できるなら、賃貸の支出は持ち家より約1,778万円少なく、その差額を貯蓄や運用に回すという選択も合理的です。
| ケース | 35年総支出 | 月平均 | 35年後に残るもの |
|---|---|---|---|
| 持ち家(4,500万円・借入4,000万円) | 約6,585万円 | 約15.7万円 | マンション(残存価値) |
| 賃貸(家賃11万円) | 約4,807万円 | 約11.4万円 | なし |
| 賃貸(家賃13万円) | 約5,681万円 | 約13.5万円 | なし |
| 賃貸(家賃15万円) | 約6,555万円 | 約15.6万円 | なし |
金額に表れない持ち家・賃貸それぞれのメリットとリスク
総費用の比較は判断の土台になりますが、金額に表れない要素も同じくらい重要です。持ち家の代表的なメリットは、団体信用生命保険(団信)により契約者に万一のことがあればローン残債が完済され、家族に住まいが残る点です。これは生命保険の一部代替として機能します。また、リフォームや間取り変更の自由度が高いことも持ち家ならではの利点です。
一方、持ち家には固有のリスクもあります。変動金利で借りた場合の金利上昇リスク、地震・水害などの災害リスク(修繕負担が自己責任になる)、売りたいときにすぐ売れるとは限らない流動性リスクです。転勤や家族構成の変化に柔軟に対応しにくい点も、キャリアが流動的な時期には無視できません。さらに日常レベルでも、給湯器の故障(交換で20〜50万円程度)や雨漏りといった設備・建物の不具合はすべて自己負担になります。賃貸なら大家に連絡すれば済むトラブルが、持ち家では自分の財布の問題になるのです。隣人トラブルや近隣環境の悪化も見逃せないリスクで、賃貸なら引っ越しで解決できますが、持ち家では簡単に離れられず、売却時に価格へ影響することさえあります。
賃貸のメリットは、住み替えの自由度が高く、収入や家族構成の変化に合わせて住居費を調整できること、設備の故障や建物の修繕は原則として大家の負担であることです。反面、高齢期には入居審査が通りにくくなる場合があるという壁があり、家賃は生涯払い続ける必要があるうえ、相場次第で上がる可能性もあります。老後の住居費をどう確保するかは、賃貸派が早めに考えておきたいテーマです。
- 持ち家のメリット:団信が生命保険代わり・リフォームの自由・完済後は住居費が維持費のみに
- 持ち家のリスク:金利上昇・災害時の修繕負担・給湯器など設備故障や雨漏りの自己負担・売却の流動性・転勤への弱さ・隣人トラブルから逃げにくい
- 賃貸のメリット:住み替え自由・設備故障は大家負担・初期費用が小さい
- 賃貸のリスク:高齢期の入居審査の壁・家賃は生涯続き上がる可能性もある
結論:「どちらが得か」は前提次第。自分の条件で試算を
本記事の試算が示すのは、「持ち家と賃貸のどちらが一律に得」という結論ではなく、答えが前提条件に依存するという事実です。具体的には、(1)その家に何年住むか、(2)購入する立地の資産性(35年後の残存価値)、(3)比較対象となるエリアの家賃相場、の3つが結論を左右します。短期間で住み替える可能性が高い場合は諸費用や売却コストの重みが増して賃貸が有利になりやすく、長く住むほど・立地の資産性が高いほど持ち家が有利になりやすい、というのが大まかな傾向です。
また、本試算は金利0.6%が35年間続く前提であり、変動金利で借りて金利が上昇すれば持ち家の総支出は増えます。逆に、賃貸の家賃が相場上昇で上がれば賃貸の総支出も増えます。どちらのシナリオも起こり得るため、断定的にどちらかを推奨することはできません。
ご自身の検討では、物件価格・頭金・金利・家賃相場を実際の条件に置き換えて計算することが何より重要です。当サイトのシミュレーターの「実質負担」機能を使えば、住宅ローン控除や維持費まで含めた持ち家の実質的な月額負担を算出し、いま検討中の賃貸の家賃と同じ土俵で比較できます。まずはご自身の条件で一度試算してみることをおすすめします。
よくある質問
- 持ち家と賃貸では、結局どちらが得なのですか?
- 一律の正解はありません。本記事の前提(4,500万円の新築マンション購入・金利0.6%・35年)では、持ち家の総支出は約6,585万円で、家賃13万円の賃貸(約5,681万円)より約900万円多くなりますが、持ち家には35年後にマンションという資産が残ります。物件の残存価値が約900万円を上回るなら持ち家が有利、下回るなら賃貸が有利という計算になり、住む年数・立地の資産性・家賃相場によって結論が変わります。
- 持ち家の毎月の負担は、ローン返済額だけを見ればよいですか?
- いいえ。ローン返済額に加えて、管理費・修繕積立金・固定資産税などの維持費がかかります。本記事の試算では毎月返済105,611円に対し、維持費が月約4.1万円上乗せされ、35年間の維持費合計は約1,717万円に達します。住宅ローン控除(本試算では約267万円)を差し引いても、月平均の実質負担は約15.7万円となり、返済額だけで家賃と比較すると負担を過小評価してしまいます。
- 賃貸のままだと老後はどうなりますか?
- 賃貸の場合、家賃の支払いは生涯続き、相場によっては上がる可能性もあります。また、高齢期には収入面の審査などで入居審査が通りにくくなる場合がある点も課題です。賃貸を選ぶ場合は、持ち家との支出差額(本試算では家賃11万円なら35年で約1,778万円)を計画的に貯蓄・運用し、老後の住居費に充てられるよう準備しておくことが重要です。
- この試算の結果は誰にでも当てはまりますか?
- 当てはまりません。本試算は「4,500万円の新築マンション・頭金500万円・金利0.6%が35年続く・家賃と維持費は一定」という特定の前提に基づくものです。金利が上昇すれば持ち家の総支出は増え、家賃が上がれば賃貸の総支出も増えます。物件価格や家賃相場は地域差も大きいため、ご自身の条件をシミュレーターに入力して、実質負担ベースで比較することをおすすめします。
理解度チェック
Q. 持ち家の毎月の負担は、住宅ローンの返済額だけを見ておけばよい。
答え: ❌ — 持ち家には返済額のほかに管理費・修繕積立金・固定資産税・修繕費などの維持費がかかります。賃貸と比較するときは、これらを足した「実質負担」で見ないと持ち家の負担を過小評価します。