不動産の共有名義は危険?相続・夫婦購入で起きる問題と解消法

共有の基本ルール——処分は全員同意、管理は持分の過半数

共有不動産に対して各共有者ができることは、民法で行為の重さに応じて決められています。大枠は「保存行為(修繕など現状維持)は単独でできる」「管理行為(賃貸借契約の締結・解除、リフォームなど)は持分価格の過半数で決める」「変更・処分行為(売却、建て替え、抵当権設定など)は全員の同意が必要」という3段階です。

つまり、持分を9割持っていても、残り1割の共有者が反対すれば売却はできません。この「全員同意の壁」が、共有名義のあらゆる問題の根源です。

なお、2023年(令和5年)4月施行の民法改正で共有のルールが整理され、形状や効用を著しく変えない「軽微な変更」は全員同意ではなく持分の過半数でできること、所在等が不明な共有者がいる場合に裁判所の関与で管理・変更の決定や持分の取得ができることなどが定められました。共有問題への対処の選択肢は以前より増えています。

共有名義で実際に起きる問題

共有名義のトラブルは「意思決定が止まる」「お金の負担でもめる」「相続で悪化する」の3系統に整理できます。

最も深刻なのは相続による細分化です。共有者の1人が亡くなると、その持分はさらにその相続人たちへ相続されます。兄弟3人の共有が、次の代でいとこ同士6〜9人の共有になり、その次の代では面識のない親戚十数人の共有になる——こうなると全員の同意はほぼ不可能で、不動産は事実上凍結されます。

「とりあえず法定相続分で共有」が最悪の先送りである理由

遺産分割の話し合いがまとまらないとき、「実家はとりあえず兄弟で半分ずつの共有にしておこう」という決着は一見公平で穏当に見えます。しかしこれは問題を解決したのではなく、全員同意が必要な状態のまま次の世代に先送りしただけです。

共有にした時点では兄弟仲が良くても、それぞれの配偶者の意向、経済状況の変化、誰かの死亡による相続人の交代で、意思決定は年々難しくなります。固定資産税は共有者全員の連帯納付義務(誰か1人が全額請求され得る)であり、空き家の管理負担も特定の人に偏りがちです。「売りたくなったときにはもう売れない」のが放置された共有の典型的な末路です。

2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しないと過料の対象になり得ます。「登記せず放置」はもはや選択肢にならず、相続のたびに名義をどうするか決断が求められます。だからこそ、最初の相続の遺産分割で共有を避ける判断が重要です。

夫婦共有の注意点——離婚時の整理と持分登記のズレ

夫婦がペアローンや収入合算で家を買うと、共有名義になるのが一般的です。共働き世帯の住宅購入では合理的な選択ですが、2つの注意点があります。

第一に離婚時です。共有名義の家は、売却して残債とローンを清算するか、どちらかが相手の持分を買い取って単独名義にする(ローンの借り換えや金融機関の承諾が必要)かの整理が必要になります。合意できないまま放置すると、元配偶者との共有という最も意思決定しにくい状態が続き、住み続ける側・出ていく側双方のリスクになります。

第二に、出資割合と持分割合のズレです。持分は実際の資金負担(頭金+ローン負担)の割合に合わせて登記するのが原則で、たとえば夫が8割負担しているのに持分を2分の1ずつで登記すると、差額分が夫から妻への贈与とみなされ、贈与税の課税対象になり得ます。登記の前に負担割合を整理し、迷ったら税理士等に確認してください。

共有状態の解消方法——話し合いから訴訟・改正法の制度まで

すでに共有になっている不動産を解消する方法は、おおむね次の選択肢があります。上から順に、当事者の合意だけでできる穏当な方法です。

自分の持分だけを買取業者に売却した共有者がいる場合、残された共有者のもとには業者から持分買取の打診や共有物分割請求が来るのが通常の流れです。突然の連絡に慌てて安値で応じず、持分の適正価格や分割請求への対応を専門家(弁護士等)に相談してから判断してください。

• 共有者間の持分売買:他の共有者の持分を買い取って単独名義にする(適正価格での売買と登記が必要)
• 共有者全員での売却:全員同意で第三者に売却し、持分割合で代金を分ける(最も高く売りやすい)
• 持分の贈与・放棄:持分を他の共有者に移す(贈与税・登記費用に注意)
• 現物分割:土地を持分に応じて分筆して分ける(建物や狭い土地では困難)
• 共有物分割請求訴訟:協議が整わない場合に裁判所へ分割を請求する(現物分割・代償分割・競売による換価分割のいずれかで決着)
• 所在等不明共有者の持分取得・譲渡制度:所在不明の共有者がいる場合、裁判所の決定を得て持分を取得したり不動産全体を売却したりできる(2023年施行の改正民法)

共有にしないための予防策——遺産分割・遺言の段階で決める

共有問題の最良の対策は、そもそも共有にしないことです。相続の場面では、実家に住み続ける相続人が単独で取得し、他の相続人には預貯金や代償金を渡す「代償分割」、誰も住まないなら売却して代金を分ける「換価分割」を検討し、安易な共有を避けるのが原則です。

親の立場でできる予防は、遺言で不動産の取得者を1人に指定しておくこと、代償金の原資として生命保険を活用すること、そして生前に家族で「実家を誰がどうするか」を話し合っておくことです。不動産が主な遺産で分けにくい家庭ほど、この準備の有無が相続のもめやすさを左右します。

相続人同士の関係が良好なうちに、「共有は避ける」という方針だけでも家族で共有しておきましょう。方針が決まっていれば、遺産分割協議は「誰が取得して、他の人にどう清算するか」という具体論から始められます。税負担(相続税・譲渡所得税・贈与税)が絡む判断は、実行前に税理士・司法書士等へ確認してください。

よくある質問

共有名義の家を自分1人の判断で売ることはできますか?

不動産全体を売ることはできません。売却などの処分行為には共有者全員の同意が必要です。ただし、自分の持分だけを第三者に売却することは法律上可能で、実際に持分専門の買取業者も存在します。もっとも持分だけの売却価格は市場価格の持分割合よりかなり低くなるのが通常で、残る共有者との関係悪化も招くため、まず共有者間での買取や全員での売却を検討すべきです。

兄弟で相続した実家を共有名義にするとどうなりますか?

当面は問題が表面化しなくても、売却・賃貸・建て替えのすべてに全員の同意が必要な状態が続きます。固定資産税や管理の負担が偏りやすく、兄弟の誰かが亡くなるとその持分は配偶者や子へ相続され、共有者が増えて意思決定はさらに困難になります。実家を誰が取得するか決められないための「とりあえず共有」は、問題の先送りと考えるべきです。

共有者と連絡が取れない(行方不明)場合はどうすればよいですか?

2023年施行の改正民法により、所在等が不明な共有者がいる場合、裁判所の決定を得てその持分を取得したり、不動産全体を第三者に売却したりできる制度が設けられました(不明共有者の持分の対価は供託)。従来より解決の道は広がっていますが、手続きには裁判所への申立てが必要なため、司法書士・弁護士に相談して進めるのが現実的です。

離婚したら共有名義の家はどうすればよいですか?

大きくは「売却して財産分与で清算する」か「どちらかが持分を取得して住み続ける」の二択です。住み続ける場合、ペアローンの残債があると相手の持分取得にあわせて借り換えや金融機関の承諾が必要になります。共有のまま放置すると、将来の売却・賃貸に元配偶者の同意が必要な状態が続くため、離婚時に必ず整理しておくべき財産です。

共有不動産の固定資産税は誰が払うのですか?

共有者全員が連帯して納付する義務を負います(連帯納付義務)。実務上は代表者に納税通知書が届き、代表者が立て替えて他の共有者に持分割合で請求する形になりがちですが、精算に応じない共有者がいるともめる原因になります。負担ルールを書面で決めておく、精算が続かないなら共有解消を検討する、が現実的な対処です。

参考情報

• 法務省(民法・不動産登記法の改正、相続登記の義務化)
• 国税庁(贈与税・財産分与等の取扱い)