住宅ローンが残っている家は売れますか?

売れます。売出しや売買契約はローン返済中に進められ、買主への引き渡し(決済)の日に、受け取った売買代金でローン残債を一括返済し、同時に抵当権抹消と所有権移転の登記を行うのが標準的な流れです。条件は決済時点で残債を完済できることで、売却代金で足りない場合は不足分を自己資金などで用意する必要があります。

オーバーローンかどうかはどうやって確認すればよいですか?

ローン残高(返済予定表・残高証明書・金融機関アプリで確認)と、売却の手取り見込み額を比較します。手取り額は売却予想価格から仲介手数料などの諸費用(売買価格の4〜6%程度)を差し引いて計算してください。売却予想価格は複数社の査定に加え、不動産情報ライブラリで周辺の成約相場を自分でも確認し、控えめな数字で見積もるのが安全です。

オーバーローンで自己資金もない場合、どうすればよいですか?

住み替えが目的なら、不足分を新居のローンに上乗せする住み替えローンという選択肢がありますが、審査は厳しく返済負担も重くなります。急がないなら、返済を続けて残債が減るのを待ってから売る方法が堅実です。返済自体が困難になっている場合は、延滞する前に金融機関へ返済条件の変更を相談してください。任意売却は信用情報に事故情報が残る最後の手段であり、安易に選ぶものではありません。

任意売却をすると信用情報はどうなりますか?

任意売却は通常、返済の延滞や保証会社による代位弁済を経て行われるため、その事実が信用情報機関に事故情報として登録されます。登録期間中(一般に5〜7年程度)は住宅ローン・自動車ローン・クレジットカードなどの新規契約が極めて難しくなります。また、売却後に残った債務は消えず、無担保債務として返済を続けるか、債権者と減額・分割の交渉をすることになります。

転勤が決まりました。ローン返済中の家は売るべきですか、貸すべきですか?

数年で戻る見込みが高いなら賃貸に出して維持する選択肢が有力ですが、住宅ローンは本人居住が前提のため、賃貸転用には金融機関への相談が必須です。無断で貸すと一括返済を求められるリスクがあります。戻る見込みが立たない場合や、空室・家賃下落のリスクを負いたくない場合は売却が有力です。オーバーローンの場合は本記事の対処法を踏まえ、残債と売却見込み額の確認から始めてください。

ローン残債があっても家は売れる?オーバーローンの対処法

最終更新: 2026-07-18

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売れるのだろうか」——住み替えや転勤、離婚などで売却を考えるとき、多くの人が最初にぶつかる疑問です。結論から言えば、ローンが残っていても家は売れます。実際、売却の多くはローン返済中の物件です。

ただし絶対の条件があります。買主への引き渡し(決済)までに残債を完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消することです。売却代金で残債を返しきれる「アンダーローン」なら手続きは通常の売却と変わりませんが、売却代金だけでは足りない「オーバーローン」の場合は、不足分をどう埋めるかの計画が先に必要になります。

本記事では、抵当権と残債の関係、自分がオーバーローンかどうかの確認方法、不足分の対処法(自己資金・住み替えローン)、そして最後の手段である任意売却まで、2026年7月時点の情報で順に解説します。

大前提:残債を完済しないと抵当権が外せず、売却は完了できない

住宅ローンを組むと、金融機関はその家と土地に「抵当権」を設定します。抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関がその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できる権利です。この抵当権が付いたままの家を買う人は現実にはいません(前の所有者のローンが焦げ付けば、自分の家が競売にかけられてしまうからです)。

そのため不動産の売買では、決済日に「買主からの売買代金の受領」「その代金による残債の一括返済」「抵当権抹消登記」「所有権移転登記」を同日に一括して行うのが実務の標準です。金融機関には事前に全額繰上返済の連絡が必要(多くは2週間〜1ヶ月前まで)で、司法書士が登記手続きを担います。

「ローンを完済してからでないと売り出せない」わけではありません。売出し・契約はローン返済中に進め、決済日に売買代金で完済する、というのが通常の流れです。重要なのは「決済時点で完済できる見込みが立っているか」です。

アンダーローンかオーバーローンか——確認は「残債」と「売れる価格」の2つ

自分がどちらの状態かは、「ローン残高」と「売却できそうな価格」を突き合わせれば分かります。ローン残高は、金融機関のウェブサイトやアプリ、年末の残高証明書、返済予定表で正確に確認できます。売却価格の見込みは、不動産会社の査定と、国土交通省の不動産情報ライブラリなどでの成約相場の確認を組み合わせて把握します。

比較の際は、売却にかかる諸費用(仲介手数料など売買価格の4〜6%程度)を差し引いた「手取り額」と残債を比べてください。売却価格が残債をわずかに上回っていても、諸費用を引くと足りない、というケースは珍しくありません。

査定額は保証された金額ではありません。オーバーローンぎりぎりのラインにいる場合は、査定額の高い会社の数字ではなく、成約相場ベースの控えめな価格で資金計画を立ててください。強気の見込みで売り出して売れず、時間切れで値下げすると、不足分が想定より膨らみます。

ローン残高の確認: 返済予定表・残高証明書・金融機関アプリ(ボーナス払い分も忘れずに)
売却価格の見込み: 複数社の査定+不動産情報ライブラリで成約相場を自分でも確認
手取り額 =売却価格 − 諸費用(仲介手数料等4〜6%目安) で比較する
手取り額 ≧ 残債 → アンダーローン(通常の売却でOK)
手取り額 < 残債 → オーバーローン(不足分の資金計画が先)

オーバーローンの対処1:自己資金で埋める・売り方を工夫する

不足分が比較的小さいなら、最も単純で健全な解決策は自己資金(預貯金)で埋めることです。例えば残債2,500万円・手取り見込み2,300万円なら、不足200万円を決済時に自己資金で足して完済します。金融機関への相談も不要で、信用情報にも一切影響しません。

自己資金が足りない場合でも、すぐに諦める必要はありません。売却を急がないなら、返済を続けて残債が減り、アンダーローンに転じるタイミングを待つ選択肢があります。また、売り方の工夫(適正価格でじっくり売る・複数社の販売力を比較する)で手取りを最大化する余地もあります。買取業者への売却は早く確実ですが、市場価格より1〜3割程度安くなるのが一般的で、オーバーローンを深くする方向に働く点は理解しておきましょう。

不足分を親族から借りる場合も、金銭消費貸借契約書を作り返済実績を残せば、贈与とみなされるリスクを下げられます。まとまった支援を受けるなら贈与税の基礎控除(年110万円)も踏まえて計画してください。

オーバーローンの対処2:住み替えローンという選択肢と、その重さ

住み替え(旧居を売って新居を買う)の場合、「住み替えローン(買い替えローン)」という商品があります。新居の購入資金に、旧居の売却で返しきれなかった残債分を上乗せして借りるローンです。旧居の抵当権は決済時に抹消できるため、自己資金がなくてもオーバーローンのまま住み替えが成立します。

ただし、この商品は「新居の担保価値を超える金額を借りる」ことを意味します。当然ながら審査は通常の住宅ローンより厳しく、年収・勤務先・返済負担率が厳しく見られます。また、旧居の売却決済と新居の購入決済を同日(または近接日)に揃える必要があり、スケジュール調整の難易度も高くなります。

住み替えローンは「新居に住みながら、実質的に前の家の借金も返し続ける」構造です。借入額が膨らむ分、毎月の返済も老後までの返済総額も重くなります。利用する前に、そもそも今の住み替えが不足分を背負ってまで必要か、賃貸を挟んで残債を減らしてからでは遅いのか、返済負担率がどこまで上がるのかを冷静に確認してください。当サイトのシミュレーターで新しい借入額の負担を試算してみることをおすすめします。

任意売却は「最後の手段」——信用情報への影響を理解する

任意売却とは、ローンの返済が困難になった場合に、金融機関(債権者)の合意を得て、残債を完済できないまま抵当権を外してもらい、市場で売却する方法です。競売と比べれば市場価格に近い金額で売れやすく、引き渡し時期などの交渉余地もあるため、「返済不能に陥った後の選択肢」としては競売より条件の良い手段とされています。

しかし、任意売却は誰でも使える便利な売却方法ではありません。前提として返済の延滞が続き、期限の利益(分割で返済できる権利)を失った状態で行われるのが通常で、その延滞・代位弁済の情報は信用情報機関に事故情報として登録されます。いわゆる「ブラック」の状態となり、以後5〜7年程度は住宅ローンやクレジットカードの新規契約が極めて難しくなります。売却後も残った債務は消えず、無担保の借金として分割返済等を債権者と交渉することになります。

「任意売却なら残債があっても売れます」とだけ強調して勧誘する業者には注意してください。信用情報への影響や残債務の扱いを説明しないまま任意売却へ誘導する例が問題になっています。返済が苦しくなった段階なら、まず先に金融機関へ返済条件の変更(リスケジュール)を相談するのが筋です。延滞前であれば取れる選択肢は格段に多く、住宅金融支援機構も返済困難時の相談窓口を設けています。

離婚・転勤で売るときの注意点

離婚に伴う売却では、オーバーローンだと財産分与の対象になる資産価値が実質マイナスのため、売却しても清算が終わらない点が問題になります。特に注意すべきはペアローンや連帯保証です。離婚しても連帯保証人・連帯債務者の地位は自動的には外れず、「元配偶者が住み続けて自分が保証人のまま」という状態は、相手の延滞が自分に請求される深刻なリスクを残します。保証から外れるには原則として完済(=売却か借り換え)が必要で、だからこそ離婚時にオーバーローンでも売却して清算する判断には合理性があります。

転勤の場合は、売る以外に「賃貸に出す」「単身赴任」という選択肢もあります。ただし住宅ローンは本人居住が前提の融資のため、賃貸に出すには金融機関への相談が必須です(無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められるリスクがあります)。数年で戻る見込みがあるかどうかが、売却か賃貸かの大きな分かれ目です。

いずれのケースでも、まず「残債」と「成約相場ベースの売却見込み額」を正確に把握することがスタートラインです。数字が分かれば、自己資金・住み替えローン・売却時期の調整・賃貸転用など、取れる選択肢を落ち着いて比較できます。

よくある質問

住宅ローンが残っている家は売れますか?: 売れます。売出しや売買契約はローン返済中に進められ、買主への引き渡し(決済)の日に、受け取った売買代金でローン残債を一括返済し、同時に抵当権抹消と所有権移転の登記を行うのが標準的な流れです。条件は決済時点で残債を完済できることで、売却代金で足りない場合は不足分を自己資金などで用意する必要があります。
オーバーローンかどうかはどうやって確認すればよいですか?: ローン残高(返済予定表・残高証明書・金融機関アプリで確認)と、売却の手取り見込み額を比較します。手取り額は売却予想価格から仲介手数料などの諸費用(売買価格の4〜6%程度)を差し引いて計算してください。売却予想価格は複数社の査定に加え、不動産情報ライブラリで周辺の成約相場を自分でも確認し、控えめな数字で見積もるのが安全です。
オーバーローンで自己資金もない場合、どうすればよいですか?: 住み替えが目的なら、不足分を新居のローンに上乗せする住み替えローンという選択肢がありますが、審査は厳しく返済負担も重くなります。急がないなら、返済を続けて残債が減るのを待ってから売る方法が堅実です。返済自体が困難になっている場合は、延滞する前に金融機関へ返済条件の変更を相談してください。任意売却は信用情報に事故情報が残る最後の手段であり、安易に選ぶものではありません。
任意売却をすると信用情報はどうなりますか?: 任意売却は通常、返済の延滞や保証会社による代位弁済を経て行われるため、その事実が信用情報機関に事故情報として登録されます。登録期間中(一般に5〜7年程度)は住宅ローン・自動車ローン・クレジットカードなどの新規契約が極めて難しくなります。また、売却後に残った債務は消えず、無担保債務として返済を続けるか、債権者と減額・分割の交渉をすることになります。
転勤が決まりました。ローン返済中の家は売るべきですか、貸すべきですか?: 数年で戻る見込みが高いなら賃貸に出して維持する選択肢が有力ですが、住宅ローンは本人居住が前提のため、賃貸転用には金融機関への相談が必須です。無断で貸すと一括返済を求められるリスクがあります。戻る見込みが立たない場合や、空室・家賃下落のリスクを負いたくない場合は売却が有力です。オーバーローンの場合は本記事の対処法を踏まえ、残債と売却見込み額の確認から始めてください。