タワマンは水害に弱い?浸水・停電で何が起きるかと対策

2019年台風19号で高層マンションに起きたこと

2019年10月の台風19号(令和元年東日本台風)では、広範囲の豪雨により各地で河川の氾濫や、排水能力を超えた雨水が市街地にあふれる内水氾濫が発生しました。このとき一部の高層マンションでは、地下階に設置されていた受変電設備や非常用発電機が浸水して機能を失い、建物全体が停電しました。

停電の影響は照明だけにとどまりません。高層マンションでは水道もポンプで各階へ汲み上げているため、停電すると断水が同時に起こります。エレベーターも当然止まり、復旧までの間、高層階の住民は水や食料を持って非常階段を何十階も昇り降りする生活を強いられました。設備の交換・修理には時間がかかり、復旧まで数日から数週間を要したケースも報じられています。

浸水被害の本質は「部屋が濡れるかどうか」ではなく「建物の心臓部である電気設備が生きているかどうか」です。ハザードマップで想定浸水深が数十センチの地域でも、地下に電気設備があれば建物全体が機能停止するリスクがあります。

なぜ重要な電気設備が地下にあるのか

「浸水に弱いなら最初から上の階に置けばよいのに」と思うかもしれませんが、電気設備が地下に置かれてきたのには理由があります。受変電設備や非常用発電機は大きく重い機器であり、地下に置けば地上部分の住戸や共用施設に床面積を回せるため、分譲面積を最大化できます。また、重量物を低い位置に置くほうが構造的にも合理的で、騒音・振動の面でも住戸から遠ざけやすいという事情もあります。

つまり、地下設置は手抜きではなく、水害リスクよりも経済性・設計合理性が優先されてきた結果という構造です。逆にいえば、水害リスクの高い立地では、この標準的な設計がそのまま弱点になります。

2019年の被害を受けて、国土交通省と経済産業省は2020年に「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公表しました。電気設備を浸水想定水位より上の階に設置する、止水板や防水扉で守る、といった対策の考え方が示されています。ただしガイドラインに強制力はなく、既存マンションへの適用は管理組合の判断に委ねられているのが現状です。最新の内容は国土交通省・経済産業省の公式サイトで確認してください。

高層階でも無関係でない理由——止まるのは「部屋」ではなく「生活」

タワマンの高層階は浸水そのものからは物理的に最も遠い場所ですが、電気設備が止まったときの生活への打撃は最も大きい場所でもあります。停電・断水時に何が使えなくなるかを整理すると、高層階の生活がいかに電気に依存しているかが分かります。

特にトイレは見落とされがちです。断水すると水洗トイレは流せなくなり、また建物によっては排水管の損傷確認が済むまで「流さないでください」と管理側から要請されることがあります。エレベーターが止まった状態で携帯トイレの備えがないと、高層階での在宅生活は数日ももちません。

購入・入居前に確認すべきポイント

水害リスクは立地と建物側の対策の掛け算で決まります。購入や入居を検討する段階で、次の点を不動産会社や管理組合(中古の場合は重要事項調査報告書や管理組合議事録)を通じて確認しておくと、リスクの見当がつきます。2020年の宅地建物取引業法施行規則改正により、水害ハザードマップにおける物件の所在地は重要事項説明の対象になっています。

• ハザードマップでの想定浸水深と浸水継続時間(自治体サイトや重要事項説明で確認)
• 受変電設備・非常用発電機の設置階(地下か、浸水想定水位より上か)
• 止水板・防水扉・土のうなどの浸水対策設備の有無と、設置訓練の実施状況
• 非常用発電機の容量と稼働可能時間(エレベーターや給水ポンプを何時間動かせるか)
• 管理組合の防災マニュアル・浸水時の対応計画の有無
• 電気設備の浸水対策工事を検討・実施した履歴(修繕計画や議事録)
• 共用部の火災保険に水災補償が付いているか(管理組合の付保内容)

停電時の在宅生活の備え——階段・水・トイレを軸に

タワマン住民の防災備蓄は、避難所へ行く前提ではなく「エレベーターなしの在宅避難が続く」前提で考える必要があります。一般に最低3日分、できれば1週間分の備蓄が推奨されますが、高層階では「階段で運べない」ことを織り込んで、水・食料・携帯トイレを平時から多めに置いておくことが重要です。

水は飲料用だけでなく生活用水も必要になります。ポリタンクや浴槽の残り湯の活用、携帯トイレ(1人1日5回×人数×日数が目安)、モバイルバッテリーや乾電池式の充電手段、夏場を想定した冷却グッズ、階段の昇降を助けるヘッドライトなどが高層階向けの備えの中心です。

備蓄は「特別な防災用品を買い込む」より、普段使う水や食品を多めに買い置きして消費しながら補充するローリングストックが続けやすい方法です。まず携帯トイレと飲料水から始めるだけでも、在宅避難の継続力は大きく変わります。

水災補償の考え方——共用部と専有部で分かれる

マンションの保険は、廊下・エレベーター・電気設備などの共用部を管理組合が、住戸内の専有部と家財を各住民が、それぞれ別の契約でカバーする構造になっています。地下電気設備の浸水被害は共用部の問題なので、管理組合の火災保険に水災補償が付いているかどうかが復旧資金を左右します。付いていなければ、修繕積立金の取り崩しや一時金徴収につながる可能性があります。

一方、高層階の専有部が浸水で直接濡れる可能性は低いため、自分の火災保険で水災補償を付けるかどうかは、低層階か高層階か、車を機械式駐車場に置いているか(車両は自動車保険の車両保険の領域)などで判断が分かれます。保険料と補償のバランスは物件ごとに異なるため、ハザードマップを見ながら代理店や保険会社に相談するのが確実です。

停電・断水そのものによる不便(ホテル代や食費の増加など)は、火災保険では原則として補償されません。保険はあくまで「物の損害」への備えであり、生活継続力は備蓄と管理組合の防災力で確保するしかない、という前提で考えておきましょう。

よくある質問

タワマンの高層階なら水害の心配はいりませんか?

部屋が直接浸水する可能性は低いものの、心配がいらないとはいえません。地下や低層階の電気設備が浸水すると建物全体が停電し、給水ポンプとエレベーターが止まるため、高層階ほど階段生活と断水の影響を強く受けます。ハザードマップと建物側の浸水対策(電気設備の設置階・止水板の有無)を確認することが重要です。

電気設備が地下にあるかどうかは、どうやって調べればよいですか?

新築なら販売会社に設備計画を確認できます。中古の場合は、管理会社が発行する重要事項調査報告書や管理規約・長期修繕計画、管理組合の議事録に設備の情報や浸水対策の検討履歴が載っていることがあります。仲介会社を通じて「受変電設備と非常用発電機の設置階」「浸水対策の実施状況」を質問すれば確認できます。

浸水対策のガイドラインとはどのようなものですか?

2019年の台風被害を受けて、国土交通省と経済産業省が2020年に公表した「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を指します。電気設備を浸水想定水位より上に設置することや、止水板・防水扉などによる防護の考え方が示されています。ただし強制力のある基準ではなく、既存建物への適用は管理組合の判断によります。最新の内容は両省の公式サイトで確認してください。

タワマンの防災備蓄はどのくらい必要ですか?

一般に最低3日分、できれば1週間分といわれますが、タワマン高層階では停電時にエレベーターが使えず物資を運びにくいため、水・食料・携帯トイレを多めに備えることが推奨されます。特に携帯トイレは1人1日5回程度を目安に人数×日数分を用意し、モバイルバッテリーなど停電時の充電手段も合わせて確保しておくと在宅避難を続けやすくなります。

水災補償は付けるべきですか?

一律の正解はありません。共用部(電気設備を含む)は管理組合の保険の問題なので、まず組合の付保内容を確認してください。専有部については、低層階や地下・半地下の住戸、機械式駐車場の下段を利用している場合などはリスクが相対的に高く、高層階の専有部だけを考えれば浸水リスクは低いという構造です。ハザードマップの想定浸水深を踏まえ、保険会社や代理店に相談して判断するのが確実です。

参考情報

• 国土交通省(建築物における電気設備の浸水対策・ハザードマップポータル)
• 経済産業省(電気設備の浸水対策)