家を貸したら確定申告は必要?家賃収入の税金・経費にできるもの・20万円ルール
この記事の要点
転勤で自宅を貸す、実家を相続して貸す、住み替え後の旧居を貸す——「大家さん」は意外と身近に始まります。そして家賃収入は、給与と別枠で計算・申告が必要な不動産所得です。
この記事では、不動産所得の計算と経費にできるもの、給与所得者の「20万円ルール」の正確な意味、赤字時の損益通算、そして自宅を貸すときに見落とされがちな住宅ローン控除の扱いをまとめます。転勤時の貸す・売る・空き家の比較は転勤と持ち家の記事へ。
不動産所得の計算 — 収入と経費の範囲
不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費。総収入には毎月の家賃のほか、礼金・更新料・返還しない敷金も含みます。経費にできる主なものは次のとおりです。
- !!info 減価償却費は最大の経費です。建物の取得価額を耐用年数で配分して毎年計上する「お金の出ていかない経費」で、これを漏らすと所得が過大になり払いすぎます。建物と土地の按分・中古の耐用年数計算はやや技術的なので、初年度だけでも税務署の相談か税理士確認を
- !!warn ローンは利息だけが経費で、元本返済は経費になりません。「返済で手元にお金が残らないのに所得は黒字で課税される」構造は、賃貸経営の基本的な注意点です
| 区分 | 項目 |
|---|---|
| 経費にできる | 管理会社への委託料・入居募集の広告費(AD)・修繕費・火災保険料・**減価償却費**(建物部分)・**固定資産税**・**ローン利息**(建物取得分)・税理士報酬・貸すための交通費等 |
| 経費にできない | **ローンの元本返済**・自分が住んでいた期間の費用・生活費との区別がつかない支出・資産価値を高めるリフォーム(資本的支出→減価償却で複数年に配分) |
20万円ルールの正確な理解 — 住民税に特例はない
年末調整を受けている給与所得者は、給与以外の所得が年20万円以下なら所得税の確定申告が不要、という特例があります(給与収入2,000万円以下等の条件つき)。ただし2つの誤解が非常に多い。
①判定は「所得」で行う — 家賃が月3万円(年36万円)でも、経費が20万円あれば所得16万円で特例の範囲内です。逆に家賃が少額でも礼金が入った年は超えることがあります。
②住民税に20万円特例はない — 所得税の申告が不要でも、市区町村への住民税の申告は必要です。実務的には、最初から確定申告をしてしまえば住民税も自動連携されるため、「20万円以下だから何もしない」ではなく「確定申告に一本化」が最も簡単で安全です。
無申告のまま放置すると、無申告加算税・延滞税の対象になります。管理会社経由の賃貸や火災保険の契約などから賃貸の事実は把握されうるもので、「ばれない」前提の無申告は割に合いません。
赤字なら損益通算 — ただし土地利息の制限に注意
不動産所得が赤字になった場合、給与所得と損益通算して所得税・住民税を減らせます。減価償却費が大きい貸し出し初期は赤字になることも珍しくなく、申告すれば源泉徴収された税金の一部が戻ります。
ただし重要な制限が1つ。赤字のうち「土地を取得するためのローン利息」に相当する部分は、損益通算の対象になりません。ワンルーム投資の営業トークで「節税になります」と説明される損益通算には、この制限と、そもそも赤字=持ち出しであるという本質が省かれがちです(ワンルーム投資の注意点)。
帳簿付けを前提に青色申告の承認を受ければ、10万円の特別控除(おおむね5棟10室以上の事業的規模なら55万/65万円)や赤字の3年繰越が使えます。承認申請は原則、青色申告を始めたい年の3月15日まで(新規開業は開業から2ヶ月以内)です。
自宅を貸す人の盲点 — 住宅ローン控除と契約形態
家賃をいくらに設定できるか・そもそも貸して収支が合うかは、家賃相場と維持費から試算してください。「貸す vs 売る」の比較では、売却側の税金(3,000万円控除)も考慮要素になります(売却の確定申告の解説)。
- !!warn 貸している期間は住宅ローン控除が使えません — 控除は「自分が居住する」ことが要件です。転勤で貸す場合、出国・転居の年以降は控除が止まります。再入居した場合の再適用制度(当初の控除期間の残りを使える)があるため、転居前に税務署への届出関係を確認しておくと戻ったときに困りません
- 金融機関への連絡も必要 — 住宅ローンは本人居住が融資条件です。無断で賃貸に出すと契約違反になり得ます。転勤等のやむを得ない事情なら認める金融機関が多いので、必ず事前相談を(賃貸に出すリスクの解説)
- 貸し方の選択 — 戻る予定があるなら定期借家契約(期間満了で確実に戻れる)が定石です。普通借家で貸すと戻りたくても戻れない事態がありえます
よくある質問
- 家賃収入が少額でも確定申告は必要ですか?
- 給与所得者の場合、経費を差し引いた不動産所得が年20万円以下なら所得税の確定申告は不要という特例がありますが、住民税には特例がないため市区町村への申告は必要です。確定申告をすれば住民税も自動で処理されるため、実務上は金額にかかわらず確定申告をしておくのが最も簡単で、赤字なら損益通算で税金が戻る可能性もあります。
- 家賃収入の経費には何が認められますか?
- 管理会社への委託料、入居者募集の費用、修繕費、火災保険料、建物の減価償却費、固定資産税、ローン利息(建物取得分)などが代表的です。ローンの元本返済は経費になりません。特に減価償却費は金額が大きい「支出を伴わない経費」で、計上漏れは払いすぎに直結します。建物・土地の按分や中古の耐用年数の計算は、初年度に税務署の相談窓口や税理士で確認しておくと以後が楽になります。
- 転勤で自宅を貸すと住宅ローン控除はどうなりますか?
- 貸している(自分が住んでいない)期間は住宅ローン控除を受けられません。ただし転勤等のやむを得ない事情で転居し、その後再入居した場合には、残りの控除期間について再適用を受けられる制度があります。転居前に税務署への手続きを確認しておいてください。あわせて、賃貸に出すこと自体に金融機関への事前相談が必要な点(本人居住が融資条件のため)も忘れずに。
理解度チェック
Q. 給与所得者が自宅を貸して得た家賃収入は、年間の家賃合計が20万円を超えなければ、いっさいの申告が不要である。
答え: ❌ — 2つの点で不正確です。第一に、20万円の判定は家賃の総額ではなく経費を差し引いた後の「所得」で行います。第二に、20万円以下で所得税の確定申告が不要になる場合でも、住民税にはこの特例がないため市区町村への住民税の申告は必要です。確定申告をすれば住民税側も自動で処理されるため、実務では確定申告に一本化するのが簡単です。