マイホームで使える節税制度にはどんなものがありますか?

フェーズ別に、購入時は住宅ローン控除・贈与の非課税・不動産取得税や登録免許税の軽減、保有中は固定資産税の住宅用地特例・リフォーム減税・地震保険料控除、売却時は3,000万円特別控除・10年超所有の軽減税率・譲渡損失の繰越控除、相続では小規模宅地等の特例・空き家の3,000万円控除などがあります。いずれも申告・申請が適用条件で、自動的には適用されません。

住宅の税金対策で最も金額が大きいものはどれですか?

多くの世帯では住宅ローン控除(年末残高×0.7%×最長13年)が最大で、借入額によっては合計数百万円規模になります。次いで、売却益が出る場合の3,000万円特別控除、親からの資金援助がある場合の贈与の非課税枠が大きな制度です。ただし金額の大小より「期限内に申告したか」が結果を分けるため、各制度の手続き期限の確認を優先してください。

節税のために住宅ローンを多めに借りるのはありですか?

おすすめしません。住宅ローン控除の還元は年末残高の0.7%で、支払う金利や返済リスクを引き受けてまで借入を増やす合理性は通常ありません。控除は「借りたことへのご褒美」ではなく「負担の一部軽減」です。借入額は返済負担率と維持費込みの実質負担で決め、税制はその範囲で最大限受け取る、という順序が健全です。

マイホームの税金対策まとめ|買う・持つ・売る・相続で使える節税チェック

最終更新: 2026-08-28

この記事の要点

持ち家の税金対策は「買う・持つ・売る・継ぐ」の4フェーズで整理すると漏れがなくなります
共通原則は「申請しないと1円も受けられない」こと。特に期限があるもの(控除の確定申告・贈与税申告・リフォーム減額申告)から確認を
節税のために家計を歪めるのは本末転倒です。もらえるものを取りこぼさないのがこのページの目的です

マイホームには買うとき・持っている間・手放すとき、それぞれに税金がかかります。そして、それぞれに国が用意した軽減・控除の制度があります。問題は、これらの制度のほぼすべてが「申請した人だけ」に適用されることです。

この記事は、フェーズ別に使える制度を一覧化したチェックリスト(ハブ)です。各制度の詳細・手続きはリンク先の解説に譲り、ここでは「何があるか」「いつまでか」を漏れなく確認できるようにしました。

フェーズ①: 買うとき — 最大の山場

購入前後は使える制度がもっとも多く、金額も大きいフェーズです。

住宅ローン控除 — 年末残高×0.7%を最長13年。初年度は確定申告が必須(制度の解説・確定申告のやり方)
住宅取得等資金の贈与の非課税 — 親・祖父母からの資金援助に非課税枠。贈与税の申告が適用条件です(贈与の解説)
不動産取得税の軽減 — 適用で大幅に減額。自治体によっては申告が必要(不動産取得税の解説)
登録免許税の軽減税率 — 要件を満たす住宅は登記時に軽減。通常は司法書士が処理しますが、住宅用家屋証明書の取得が前提
印紙税は電子契約でゼロに — 売買・ローン契約とも電子契約なら印紙不要(諸費用の節約術)
子育て世帯等の上乗せ — 住宅ローン控除の借入限度額の上乗せ。2026年の補助金・減税の全体像もあわせて

フェーズ②: 持っている間 — 毎年の点検

保有中の対策は「毎年同じ時期にやることリスト」化すると漏れません。目安は、課税明細書の確認=4〜6月、ふるさと納税の上限確認=年初と12月、年末調整の書類=10〜11月です。

固定資産税の軽減チェック — 住宅用地特例(最大1/6)や新築軽減が正しく適用されているか、課税明細書を年1回確認(固定資産税を安くする方法)
ふるさと納税 — 持ち家でも当然使えます。住宅ローン控除がある年の上限はふるさと納税の上限額の解説で確認を
iDeCo・医療費控除との併用整理 — 控除の食い合いの仕組みは併用の徹底解説へ
地震保険料控除 — 年末調整・確定申告で所得控除。保険料の証明書を捨てないこと(地震保険の解説)
リフォームの減税 — 耐震・省エネ・バリアフリー改修は所得税の控除と固定資産税の減額(工事後3ヶ月以内の申告)の対象。窓・給湯器は国の補助金も(補助金の解説)
2年目以降の住宅ローン控除は年末調整で — 出し忘れても5年は救済できます(年末調整の手続き)

フェーズ③: 売るとき — 申告が最重要

売却は動く金額が最も大きく、特例の使い漏れ・申告漏れのダメージも最大のフェーズです。

3,000万円特別控除 — 居住用財産の売却益から3,000万円まで控除。確定申告が必須で、新居の住宅ローン控除との選択関係にも注意(売却の確定申告の解説)
10年超所有の軽減税率 — 3,000万円控除と併用可能。長く住んだ家ほど税率が下がります
譲渡損失の損益通算・繰越控除 — 売却で損が出た場合、要件を満たせば給与所得と相殺できます(オーバーローン売却の解説)
売却費用の記録 — 仲介手数料・印紙・測量費等は譲渡費用として控除可能。購入時の契約書を失うと取得費が概算5%になり税額が跳ねるため、購入時の書類は売るまで保管(売却費用の解説)

フェーズ④: 継ぐとき — 生前の準備が効く

相続税の具体的な対策(生前贈与の設計・評価の圧縮)は金額・家族構成の個別性が高く、税理士の領分です。この記事の範囲は「制度があることを知って、専門家に相談すべきタイミングを逃さない」ところまでとします。

小規模宅地等の特例 — 自宅の土地の相続税評価を大幅減額(同居等の要件)。相続対策の中心的制度
空き家の3,000万円控除 — 相続した実家の売却に使える特例(耐震改修・更地化などの要件。実家の空き家の解説)
相続登記の義務化 — 2024年から義務。放置は過料の対象です(相続登記の解説)
生前の整理 — 共有名義の解消・家族信託・生前整理は、税額そのものより「争いと手続きコスト」を下げる対策です(家族信託・生前整理の解説)

よくある質問

マイホームで使える節税制度にはどんなものがありますか?: フェーズ別に、購入時は住宅ローン控除・贈与の非課税・不動産取得税や登録免許税の軽減、保有中は固定資産税の住宅用地特例・リフォーム減税・地震保険料控除、売却時は3,000万円特別控除・10年超所有の軽減税率・譲渡損失の繰越控除、相続では小規模宅地等の特例・空き家の3,000万円控除などがあります。いずれも申告・申請が適用条件で、自動的には適用されません。
住宅の税金対策で最も金額が大きいものはどれですか?: 多くの世帯では住宅ローン控除(年末残高×0.7%×最長13年)が最大で、借入額によっては合計数百万円規模になります。次いで、売却益が出る場合の3,000万円特別控除、親からの資金援助がある場合の贈与の非課税枠が大きな制度です。ただし金額の大小より「期限内に申告したか」が結果を分けるため、各制度の手続き期限の確認を優先してください。
節税のために住宅ローンを多めに借りるのはありですか?: おすすめしません。住宅ローン控除の還元は年末残高の0.7%で、支払う金利や返済リスクを引き受けてまで借入を増やす合理性は通常ありません。控除は「借りたことへのご褒美」ではなく「負担の一部軽減」です。借入額は返済負担率と維持費込みの実質負担で決め、税制はその範囲で最大限受け取る、という順序が健全です。

理解度チェック

Q. マイホーム関連の税の優遇(住宅ローン控除・贈与の非課税・売却の3,000万円控除など)は、要件を満たしていれば申告しなくても自動的に適用される。

答え: ❌ — ほとんどの優遇は申告・申請が適用条件です。住宅ローン控除は初年度の確定申告、贈与の非課税は贈与税の申告、売却の3,000万円特別控除も確定申告が必須で、期限を過ぎると受けられなくなるものもあります。「要件を満たす」と「適用される」の間には必ず手続きがあります。