中古マンションの諸費用はいくらかかりますか?

物件価格の6〜10%が目安です。最大の項目は仲介手数料で、上限は「価格×3%+6万円+消費税」、4,000万円の物件なら138万6,000円です。ほかに登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、固定資産税等の清算金などがかかります。多くは引渡しまでに現金で支払うため、頭金とは別に用意しておく必要があります。

「マンションは管理を買え」とはどういう意味ですか?

専有部分は後からリフォームできますが、建物全体の維持管理は個人では変えられないため、管理状態こそが物件の価値を左右するという意味です。長期修繕計画の有無、修繕積立金の残高と値上げ予定、滞納の状況、大規模修繕の履歴を、重要事項に係る調査報告書などで購入前に確認しましょう。

旧耐震のマンションは買わないほうがよいですか?

一概に不可とは言えませんが、初心者にはハードルが高い選択です。1981年6月より前に建築確認を受けた旧耐震の物件は、住宅ローン控除の対象外になる場合があり、融資がつきにくく、売却時の買い手も限られがちです。耐震改修の実施状況などを個別に確認できる知識がなければ、新耐震(おおむね1982年以降完成)を中心に探すのが無難です。

リフォーム費用はどれくらい見ておけばよいですか?

工事の範囲によって大きく変わりますが、費用がかさみやすい水回り4点(キッチン・浴室・トイレ・洗面)をまとめて交換すると200万〜400万円程度が目安です。築20年超の物件ではある程度の交換を織り込み、「物件価格+諸費用+リフォーム費用」の総額で予算を組むことをおすすめします。

中古マンションを買う前にまず知るべきこと(初心者向け)

最終更新: 2026-07-15

中古マンションは新築より価格を抑えやすく、実物を見てから買える点が魅力です。ただし、新築とは確認すべきポイントが大きく異なります。建物の状態だけでなく、「管理」や「築年数による制度の違い」など、初めての方には見えにくい要素が物件の価値を左右します。

本記事は、中古マンション探しを始める前に最低限知っておきたいことを、優先順位の高い順にまとめた入門編です。細かいテクニックより先に、「何にいくらかかるのか」「どこを見れば失敗しにくいのか」という全体像をつかんでください。

諸費用、管理状態、耐震基準、リフォーム費用、内見のコツの5つを順に解説します。この5つを押さえておくだけで、物件情報の見え方が大きく変わるはずです。

諸費用は物件価格の6〜10%:最初に総額を把握する

中古マンションの購入では、物件価格とは別に諸費用がかかります。目安は物件価格の6〜10%で、4,000万円の物件なら240万〜400万円程度です。新築マンションと違って仲介手数料がかかる分、諸費用の比率は高くなりやすい点に注意してください。

諸費用の中で最も大きいのが仲介手数料です。上限は「物件価格×3%+6万円+消費税」で、4,000万円の物件なら138万6,000円になります。このほか登記費用、住宅ローンの事務手数料や保証料、火災保険料、固定資産税の清算金などがかかります。

諸費用の多くは引渡しまでに現金で支払うのが基本です。頭金とは別に諸費用分の自己資金を確保できるか、探し始める前に確認しておきましょう。

中古マンション購入の主な諸費用(4,000万円の物件の目安)
項目	内容	目安
仲介手数料	価格×3%+6万円+消費税(上限)	138万6,000円
登記費用	所有権移転・抵当権設定の登録免許税と司法書士報酬	数十万円程度
ローン関係費用	事務手数料・保証料など(金融機関により大きく異なる)	数十万円〜百万円超
火災保険・清算金など	火災保険料、固定資産税・管理費の日割清算	十数万円程度

試算例:仲介手数料(4,000万円の中古マンション)

速算式:4,000万円×3%+6万円=126万円(税抜)。
消費税10%を加えると126万円×1.1=138万6,000円が上限です。
諸費用全体では物件価格の6〜10%、つまり240万〜400万円程度を見込んでおくと安心です。

「管理を買え」:マンションの価値は管理状態で決まる

中古マンション選びの格言に「マンションは管理を買え」という言葉があります。専有部分のきれいさは後からリフォームできますが、建物全体の維持管理は自分ひとりでは変えられないからです。管理の良し悪しは、住み心地だけでなく将来の資産価値にも直結します。

確認したいのは、長期修繕計画があるか、修繕積立金の残高が計画に対して足りているか、積立金の値上げ予定があるか、管理費・積立金の滞納がどれくらいあるか、過去の大規模修繕の履歴、の5点です。これらは「重要事項に係る調査報告書」などで確認でき、不動産会社を通じて取り寄せられます。

修繕積立金が相場より安すぎる物件には注意してください。安さは魅力に見えますが、将来の大幅な値上げや一時金徴収のリスクの裏返しであることが少なくありません。月額の安さではなく、計画と残高のバランスで判断しましょう。

1982年以降(新耐震)かどうかで大きく変わる

築年数で最初に確認したいのが、新耐震基準かどうかです。1981年6月に建築確認の基準が改正され、それ以降に建築確認を受けた建物が「新耐震」と呼ばれます。完成時期でみると、おおむね1982年以降に完成した物件が目安です。

新耐震かどうかは、地震リスクだけの問題ではありません。旧耐震の物件は、住宅ローン控除の対象外になる場合があるほか、金融機関によっては融資がつきにくく、将来売却するときの買い手も限られがちです。初めての購入なら、まず新耐震の物件を中心に探すのが無難です。

建築確認日がどちらの基準かは、不動産会社に確認すれば分かります。あわせて、ハザードマップで立地の災害リスクも確認しておきましょう。

リフォーム費用を含めた「総額」で予算を組む

中古マンションは、購入後にリフォームをする前提で検討するケースが多くなります。よくある失敗が、物件価格だけで予算を使い切ってしまい、リフォーム費用が出せなくなるパターンです。予算は「物件価格+諸費用+リフォーム費用」の総額で組みましょう。

費用がかさみやすいのは水回りです。キッチン・浴室・トイレ・洗面の4点をまとめて交換すると200万〜400万円程度が目安になります。築20年を超える物件では、水回りの交換をある程度織り込んで資金計画を立てるのが現実的です。

リフォーム費用も住宅ローンに組み込める金融機関があります。購入とリフォームを一体で借りたい場合は、物件探しと並行して金融機関に相談しておくとスムーズです。

内見では専有部分より「共用部」を見る

内見というと室内に目が行きがちですが、初心者ほど共用部を見ることをおすすめします。共用部の状態には、管理組合と住民の質、管理会社の仕事ぶりが正直に表れるからです。室内は変えられても、共用部と住民は変えられません。

掲示板・ゴミ置き場・駐輪場の3か所は必ずチェックしましょう。掲示板に苦情や滞納関係の貼り紙が多くないか、ゴミ置き場が整頓されているか、駐輪場が乱れていないか。この3つを見るだけで、管理状態のおおよその見当がつきます。

掲示板:苦情・騒音・滞納などの貼り紙の内容と量
ゴミ置き場:分別・清掃の状態
駐輪場・駐車場:整頓状況、放置自転車の有無
廊下・階段:私物の放置、照明切れ、修繕の跡
エントランス:清掃状態、管理人の勤務形態

よくある質問

中古マンションの諸費用はいくらかかりますか?: 物件価格の6〜10%が目安です。最大の項目は仲介手数料で、上限は「価格×3%+6万円+消費税」、4,000万円の物件なら138万6,000円です。ほかに登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、固定資産税等の清算金などがかかります。多くは引渡しまでに現金で支払うため、頭金とは別に用意しておく必要があります。
「マンションは管理を買え」とはどういう意味ですか?: 専有部分は後からリフォームできますが、建物全体の維持管理は個人では変えられないため、管理状態こそが物件の価値を左右するという意味です。長期修繕計画の有無、修繕積立金の残高と値上げ予定、滞納の状況、大規模修繕の履歴を、重要事項に係る調査報告書などで購入前に確認しましょう。
旧耐震のマンションは買わないほうがよいですか?: 一概に不可とは言えませんが、初心者にはハードルが高い選択です。1981年6月より前に建築確認を受けた旧耐震の物件は、住宅ローン控除の対象外になる場合があり、融資がつきにくく、売却時の買い手も限られがちです。耐震改修の実施状況などを個別に確認できる知識がなければ、新耐震(おおむね1982年以降完成)を中心に探すのが無難です。
リフォーム費用はどれくらい見ておけばよいですか?: 工事の範囲によって大きく変わりますが、費用がかさみやすい水回り4点(キッチン・浴室・トイレ・洗面)をまとめて交換すると200万〜400万円程度が目安です。築20年超の物件ではある程度の交換を織り込み、「物件価格+諸費用+リフォーム費用」の総額で予算を組むことをおすすめします。