住んでから売却するときの落とし穴:残債・税金・費用の注意点

売却にもお金がかかる:諸費用の内訳

不動産の売却では、売主側にも各種の費用が発生します。最も大きいのが仲介手数料で、上限は「売却価格×3%+6万円+消費税」です。このほか、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記の費用(司法書士報酬込みで2〜3万円程度)、ローンを一括返済する際の繰上返済手数料(金融機関により1〜3万円程度)などがかかります。

さらに、状況によってはハウスクリーニングや残置物の処分費用、測量費用(戸建ての場合)、引越し費用も必要です。「売却価格=手取り額」ではないことを前提に、費用を差し引いた手取りで資金計画を立てることが重要です。

手取り額の概算は「売却価格 −(仲介手数料+印紙税+登記費用+繰上返済手数料など)− ローン残債」で求められます。この金額がプラスにならないと、次の住まいの頭金には充てられません。

試算例:4,000万円で売却した場合の仲介手数料

• 4,000万円で売却する場合、仲介手数料の上限は(4,000万円×3%+6万円)×1.1(消費税)=138.6万円です。
• これに印紙税・抵当権抹消登記費用・繰上返済手数料などを加えると、譲渡所得税を除いても150万円前後の費用がかかる計算になります。手取り額はここからさらにローン残債を差し引いて考える必要があります。

最大の落とし穴:オーバーローン(残債が売却価格を上回る)

住宅ローンが残る家を売るには、売却代金や自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で用意できない限り、原則として通常の売却はできません。

オーバーローンが起きやすいのには構造的な理由があります。まず、元利均等返済では返済初期は毎月の返済額に占める利息の割合が大きく、数年程度では元金があまり減りません。一方で物件価格の側は、新築で購入した場合、入居した時点で「新築プレミアム」が剥落して中古相場まで下がるため、購入直後〜数年は「残債の減りより価格の下落が速い」状態になりやすいのです。頭金なしのフルローンで購入した場合は特にこのリスクが高まります。

購入前の対策としては、頭金をある程度入れる、リセールバリューが落ちにくい立地(駅近・人気学区など)を選ぶ、不動産情報ライブラリで周辺の中古取引価格を確認して値下がり幅の傾向を把握しておく、といった方法があります。売却を考え始めたら、まず金融機関に正確な残債額を確認し、複数の不動産会社の査定と比べることが第一歩です。

利益が出たら譲渡所得税:5年の壁と3,000万円特別控除

売却で利益(譲渡所得)が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。税率は所有期間で大きく異なり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年以下の「短期譲渡所得」は39.63%、5年超の「長期譲渡所得」は20.315%(いずれも所得税・復興特別所得税・住民税の合計)です。ほぼ倍の差があるため、売却時期が5年の境目に近い場合は判定基準日に注意が必要です。

ただし、自宅(居住用財産)の売却には「3,000万円特別控除」があり、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、多くのケースで税金はかかりません。注意したいのは、この特例と住宅ローン控除は併用できないことです。買い替えで新居に住宅ローン控除を使いたい場合、旧居の売却で3,000万円特別控除を使うとローン控除が受けられなくなる(入居年とその前後の一定期間の適用関係が制限される)ため、どちらが有利かの比較が必要になります。

逆に売却で損失が出た場合も、一定の要件を満たせば、給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以後に繰り越せる特例(譲渡損失の損益通算・繰越控除)があります。適用要件は細かく定められているため、国税庁の情報や税務署・税理士への相談で確認してください。

• 短期譲渡(所有5年以下):税率39.63%
• 長期譲渡(所有5年超):税率20.315%
• 所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定される
• 居住用財産の3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用不可
• 売却損は要件を満たせば損益通算・繰越控除の特例がある

買い替えの資金繰り:売り先行か買い先行か

住み替えでは、旧居の売却と新居の購入の順番が資金繰りを左右します。「売り先行」は先に売却して資金を確定させる方法で、資金計画が立てやすくオーバーローンにも気づきやすい半面、新居が決まるまで仮住まいが必要になることがあります。「買い先行」は先に新居を確保する方法で、住みながらじっくり探せる半面、旧居が売れるまで二重にローンを抱える「ダブルローン」や、つなぎ融資の利息・手数料の負担が発生するリスクがあります。

買い先行で旧居がなかなか売れないと、値下げを迫られて資金計画全体が崩れることもあります。自己資金に余裕がない場合は売り先行を基本とし、買い先行を選ぶ場合は「旧居がいくらで・いつまでに売れなければ計画を見直す」という撤退ラインを事前に決めておくと安全です。

また、マンションを売却しても、それまで支払ってきた修繕積立金は返還されません。長期修繕に備えて積み立てたお金は管理組合のものとなるため、売却時の手取り計算に含めないよう注意しましょう。

売らずに貸す?住宅ローン返済中の賃貸化には要注意

「売却すると損が出るので、賃貸に出して家賃でローンを払おう」と考える人もいますが、ここにも落とし穴があります。住宅ローンは契約者本人が居住することを条件とした低金利のローンであり、金融機関に無断で賃貸に出すと契約違反となり得ます。最悪の場合、一括返済を求められたり、金利の高いローンへの切り替えを求められたりする可能性があります。

転勤などやむを得ない事情がある場合は、必ず事前に金融機関へ相談してください。事情によっては住み続ける扱いのまま認められる場合や、条件変更で対応できる場合があります。無断での賃貸化だけは避けるべきです。

賃貸に出す場合は、空室リスク、管理委託費や修繕費の負担、入居者がいる状態では売却しにくくなる(オーナーチェンジ物件は自宅用より価格が下がりやすい)ことも考慮が必要です。また、賃貸に出して自宅でなくなると、居住用財産の3,000万円特別控除には「住まなくなってから3年目の年末までの売却」という期限がある点にも注意しましょう。売る・貸す・持ち続けるの比較は、感情ではなく数字で行うことが大切です。

よくある質問

住宅ローンが残っている家でも売却できますか?

売却代金と自己資金でローンを完済し抵当権を抹消できれば売却できます。問題は残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合で、差額を自己資金で埋められなければ原則として通常の売却はできません。元利均等返済では返済初期は利息の割合が大きく元金があまり減らないうえ、新築は購入直後に価格が下がりやすいため、購入から数年での売却は残債割れが起こりやすい点に注意が必要です。まず金融機関に残債額を確認し、複数社の査定と比較しましょう。

家を売って利益が出たら税金はいくらかかりますか?

譲渡所得に対して、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%の税率(所得税・住民税等の合計)がかかります。所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判定されます。ただし自宅の売却には3,000万円特別控除があり、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はかかりません。この特例は新居の住宅ローン控除と併用できないため、買い替えの場合はどちらが有利か比較が必要です。詳細は国税庁の情報で確認してください。

売却にかかる費用はどれくらいですか?

最大の費用は仲介手数料で、上限は売却価格×3%+6万円+消費税です(4,000万円の売却なら138.6万円)。このほか印紙税、抵当権抹消登記の費用(司法書士報酬込みで2〜3万円程度)、ローンの繰上返済手数料(1〜3万円程度)がかかり、状況によりクリーニングや引越し費用も必要です。売却価格から諸費用とローン残債を差し引いた「手取り額」で資金計画を立てることが重要です。

住宅ローン返済中の家を賃貸に出してもよいですか?

住宅ローンは契約者本人の居住を条件とするローンのため、金融機関に無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済や高い金利のローンへの切り替えを求められる可能性があります。転勤などやむを得ない事情がある場合は、必ず事前に金融機関へ相談してください。また賃貸化すると、空室リスクや管理費用の負担に加え、居住用財産の3,000万円特別控除の適用期限(住まなくなって3年目の年末まで)にも影響する点に注意が必要です。

参考情報

• 国税庁(譲渡所得)
• 国土交通省
• 不動産情報ライブラリ(国土交通省)