不動産取得税はいくら?軽減措置で0円になるケースと計算・手続き

課税の仕組み——忘れた頃に届く一回きりの税金

不動産取得税は、売買・新築・増改築・贈与・交換などで不動産を取得した人に、取得時に一度だけ課される都道府県税です。有償・無償を問わず課税される一方、相続による取得は課税されません(相続時精算課税などによる生前贈与は課税対象です)。

手続きの流れは他の税金と少し違います。自分で税額を計算して納めるのではなく、登記などの情報をもとに都道府県が税額を計算し、納税通知書を送ってくる方式です。通知が届くのは取得から数ヶ月後、新築で家屋の評価が必要な場合は半年〜1年程度かかることもあります。

「引き渡しのときに諸費用は全部払ったはず」と思っていると、忘れた頃に通知が届きます。資金計画の段階で不動産取得税の概算を諸費用に含めておき、通知が来るまで納税資金を残しておくのが鉄則です。仲介会社や建築会社に「取得税はいくらぐらいになりそうか、軽減でゼロになる見込みか」を確認しておくと安心です。

計算方法——固定資産税評価額×3%が基本

税額の基本式は「課税標準×税率」です。課税標準は購入価格ではなく「固定資産税評価額」で、一般に建物は建築費の5〜6割程度、土地は時価の7割程度が目安といわれます。つまり3,000万円で買った物件でも、課税のベースはそれよりかなり低い金額です。

税率は本則4%ですが、土地と住宅用の家屋については3%に軽減する特例が長く続いています。また、宅地(および宅地並みに評価される土地)は課税標準を評価額の2分の1とする特例があります。いずれも適用期限が定められた時限措置で、これまで延長が繰り返されてきましたが、取得のタイミングによっては扱いが変わる可能性があるため、最新の期限は都道府県税事務所の案内で確認してください。

整理すると、住宅の建物は「評価額×3%」、宅地は「評価額×1/2×3%」が軽減前の税額です。ここからさらに、次で説明する住宅向けの控除・減額が引かれます。

住宅の控除——新築1,200万円・中古は築年別

自分が住むための住宅には、評価額から大きな控除があります。新築住宅(床面積50㎡以上240㎡以下)は評価額から1,200万円を控除でき、認定長期優良住宅は控除額が1,300万円に上乗せされます(上乗せは適用期限のある特例です)。一般的な規模の新築住宅の評価額は1,200万円以下に収まることが多く、その場合、建物分の税額はゼロになります。

中古住宅は、新耐震基準に適合していること(または耐震改修等の要件を満たすこと)と床面積50㎡以上240㎡以下などの要件を満たすと、その住宅が「新築された時期」に応じた額を評価額から控除できます。控除額は新築時点の制度水準に対応しているため、築年が古いほど小さくなります。

控除の対象は自己の居住用(セカンドハウス含む)の住宅です。賃貸に出す目的で買った住宅は対象外になるなど、用途によって扱いが変わります。また昭和56年以前に新築された住宅は、耐震基準適合証明書などがないと控除が受けられません。

住宅用土地の軽減——45,000円か床面積連動の減額

上の控除要件を満たす住宅の敷地(住宅用土地)には、土地の税額からの減額措置があります。減額される額は「45,000円」と「土地1㎡当たり評価額×1/2×住宅床面積の2倍(200㎡が上限)×3%」のいずれか大きい方です。

後者の式は床面積に連動するため、一般的な戸建てやマンションの敷地では減額額が軽減前の税額を上回り、土地分の税額もゼロになるケースが多くあります。都市部の高額な土地や、店舗併用・面積要件を外れる物件では税額が残ることがあります。

土地の軽減には取得の順序に関する要件もあります。たとえば土地を先に買って家を建てる場合は「土地取得から一定期間内(新築は原則3年以内)に住宅を新築する」こと、建売やマンションのように土地と建物を同時に取得する場合はそのままで対象になるなど、パターンごとに条件が定められています。土地先行で購入する注文住宅の人は、着工スケジュールが要件に収まるか確認しておきましょう。

まとめると、床面積50〜240㎡の一般的な新築マイホーム(建売・注文・新築マンション)は、建物は1,200万円控除、土地は床面積連動の減額が効いて、不動産取得税が実質ゼロになることが珍しくありません。「通知が来た=必ず払う」ではなく、軽減が適用済みかをまず確認する価値があります。

手続き——軽減は申告が必要な場合がある・期限後でも還付の余地

軽減措置の適用方法は都道府県によって運用が異なります。登記情報などから要件が確認できる場合に自動的に軽減を適用してくれる自治体もあれば、取得後一定期間内の申告(不動産取得税の減額申告)を求める自治体もあります。特に中古住宅や土地先行取得のケースは、自治体側で要件を確認しきれず、申告しないと軽減されないことがあります。

軽減が適用されないまま納税通知が届いた場合や、いったん納付してしまった場合でも、あきらめる必要はありません。要件を満たしていたことを証明する書類を添えて申告すれば、後から減額や還付を受けられる場合があります(還付請求には期限があるため早めに動いてください)。

納税通知が届いたら、次の点をチェックしてから納付するのがおすすめです。

• 課税標準に住宅の控除(1,200万円等)が反映されているか、通知書の記載を確認する
• 土地の税額に住宅用土地の減額が反映されているか確認する
• 床面積(50〜240㎡)や耐震要件など、軽減の要件を満たしているのに未適用なら都道府県税事務所へ連絡する
• 土地を先に取得して家を建てる予定の場合、猶予・減額の申告手続きがあるか確認する
• すでに納付済みでも、要件を満たしていれば還付申請できる場合があるので期限内に相談する

納付方法と払えないときの相談

納付は納税通知書に記載された期限までに、金融機関・コンビニ・口座振替のほか、自治体によってはクレジットカードやスマートフォン決済アプリでも行えます(決済手数料がかかる場合があります)。

一括での納付が難しい場合は、放置せずに都道府県税事務所へ相談してください。事情によっては分割納付や徴収の猶予に応じてもらえる場合があります。納期限を過ぎると延滞金が発生し、放置が続くと督促・財産の差押えに進む可能性もあるため、「払えないから連絡しない」が最も損な選択です。

よくある質問

不動産取得税はいつ、どうやって払うのですか?

取得後、都道府県が税額を計算して納税通知書を送ってきます。届くのは取得から数ヶ月後、新築の評価が必要な場合は半年〜1年程度かかることもあります。通知書に記載された納期限までに金融機関やコンビニ、口座振替などで納付します。自分から申告して納める方式ではありませんが、軽減措置の適用には申告が必要な場合がある点に注意してください。

新築マイホームなら本当にゼロになるのですか?

床面積50〜240㎡の自己居住用の新築住宅であれば、建物は評価額から1,200万円の控除、敷地は床面積に連動した減額が適用され、結果として税額がゼロになるケースが多くあります。ただし評価額の高い建物や広い土地、面積要件を外れる物件では税額が残ります。ゼロになるかは評価額次第なので、通知書で軽減の適用状況を確認してください。

相続で取得した不動産にも不動産取得税はかかりますか?

相続(包括遺贈を含む)による取得には不動産取得税はかかりません。一方、生前贈与は課税対象で、相続時精算課税を使った贈与でも不動産取得税はかかります。また贈与では登録免許税の税率も相続より高くなります。親の不動産を生前に移すか相続まで待つかを検討する際は、贈与税だけでなくこれらの流通税まで含めて比較する必要があります。

納税通知書に軽減が反映されていない気がします。どうすればよいですか?

まず通知書の課税標準や税額の計算欄を確認し、住宅の控除や住宅用土地の減額が入っていないようであれば、納期限前でも都道府県税事務所に問い合わせてください。中古住宅や土地先行取得では申告しないと軽減されない運用の自治体があります。要件を満たしていれば、納付後でも期限内の申告により還付を受けられる場合があります。売買契約書や登記事項証明書など取得の経緯が分かる書類を手元に用意して相談するとスムーズです。

不動産取得税が高くて一括で払えない場合は?

放置せず、通知書に記載の都道府県税事務所へ早めに相談してください。事情に応じて分割納付や徴収猶予に応じてもらえる場合があります。納期限を過ぎると延滞金が加算され、放置すれば督促や差押えに進む可能性もあります。あわせて、そもそも軽減措置が適用されているかの確認も忘れずに。適用漏れなら税額自体が下がる可能性があります。

参考情報

• 総務省(地方税制度)
• 東京都主税局(不動産取得税)